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1、换租潮起估值洗牌，区位为锚精选为本摘要受电商需求结构调整及供给释放影响，过去一年仓储物流行业深度调整，市场租金承压。传导至REITs层面，不同租赁模式压力路径显著分化：市场化租赁型直面市场波动，出租率与租金普遍承压；关联方整租型依托长约锁定，存续期内现金流高度稳定，但长租约约定的年度租金增长在市场下行期形成估值“陷阱”一存续期租金持续脱锚上行，到期续租时需一次性回归市场水平，降幅远超市场化租赁型的渐进式调整。嘉实京东仓储REIT重庆、廊坊项目续租租金分别下调16%、30%，即为“溢价回归”的典型案例。二级表现上，该REIT续租公告前价格下跌约10%，续租落地后反弹约10%，基本收复跌幅，表明优

2、质资产在换租扰动中的过度回调往往为后续修复提供窗口。26-27年，多只REITs将迎超20%租约集中到期，换租浪潮仍在释放中，回调布局窗口已然显现。行业：供大于求，租金普降。供给端，25Q3全国物流地产新增供应118万，同比下降40%，供应节奏放缓，新增供应集中于上海、广州和东莞；预计25-26年新增超400万m2，广州、上海等五省市主导。需求端，受贸易摩擦、电商转型影响，25Q3主要物流市场净吸纳量约123万，同比缩量，但与新增供应基本持平。市场租户成本敏感度较高叠加供应释放，市场呈现租金与出租率双重承压态势，26年3月，全国32个城市通用仓储平均月度租金为23.22元/月，平均月度空置率1

3、5.82%，分别位于20年以来0%、95%分位值。其中，广州、东莞、嘉兴等8个城市通过租金下调有效改善空置，而北京、上海、南京、武汉等15个城市则量价双降。区域：京津冀分化，长三角放量，珠三角承压，成渝趋稳。至25Q3末，长三角存量较多，珠三角空置率最低且租金位居第一，京津冀、长三角租金次之但空置率超25%。1）京津冀：核心城市北京、天津、廊坊租金持续下滑其中北京25年入市面积超100万，而廊坊、天津新增放缓，承接外溢需求后市场回暖；2）长三角：23年起迈入供应高峰，25Q3末存量占全国46%，区域内城市已进入租户方市场，而价格竞争促进了上海周边常熟、太仓等市场的需求释放。3）珠三角：尽管空置

4、率最低且平均租金居首，但在电商需求趋缓与新增供给冲击下，25Q3租金环比跌幅高达13%。预计25Q4-26年新增供应规模相当于现有存量，市场将持续承压。4）成渝：双城主导市场，成都、重庆去化稳定，租金环比降幅边际收窄。5）长江中游：武汉仍处于存量消化阶段，租金持续下行，预计25H2-26年合计将有57万新增供应入市，且以市场化运营商为主导，将进一步加剧局部市场竞争。配置上，建议围绕三大维度逢低筛选：一是区位，优先筛选供需企稳区位。二是资产质量，进一步评估项目稀缺性与租户结构。部分高供给区域中的稀缺项目，亦具备独立配置价值。三是运管能力，重点关注去化效率及主动管理能力。我们基于资产状况、区位、租约、租户及运管能力等维度，对仓储物流REITs底层项目进行独立赋分后加权其中九州通REIT、京东REIT、顺丰REIT得分位居前三。整租型中，顺丰REIT、中外运REIT26-27年均有租约到期。(divcenter)#主要内容(/divcenter)1行业：供应高峰渐退，租金分化筑底2区域：京津冀分化，长三角放量，珠三角承压，成渝趋稳3REITs：锚定项目质量与运管能力，把握回调窗口