中国海外发展-港股公司研究报告-发挥优势兑现成长竣工减值影响业绩表现-230404（16页）.pdf

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1、 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1/1616 Table_Page 年报点评|房地产 证券研究报告 【广发地产【广发地产&海外】中国海外发展海外】中国海外发展（00688.HK）发挥优势兑现成长发挥优势兑现成长，竣工减值影响业绩表现竣工减值影响业绩表现 核心观点核心观点：竣工减值影响业绩表现，核心利润率依然出色竣工减值影响业绩表现，核心利润率依然出色。22 年公司实现营收1803.2 亿元，同比-25.6%，归母净利润 232.6 亿元，同比-42.1%。派息率（占核心）31%，近五年派息率稳定在 30%左右。22 年不考虑公允价值及汇兑损失的核心净利润 244.2 亿元，

2、同比-28.0%，净利润率为 13.5%，较 21 年回落 0.5pct。若扣除减值以及投资收益则 22 年表内结算项目净利率为 13.5%（21 年为 12.5%），出现触底反弹迹象。23 年销售目标年销售目标 20%增长。增长。中海（集团）22 年销售金额 2948 亿元，同比-20%，中海发展（00688.HK）销售 2544 亿元，同比-14.7%。根据公司业绩 PPT，23 年中海（集团）销售计划增长 20%到 3537 亿元，若按照 19-21 年平均去化率，有望实现 3871 亿元，同比+31%。22 年拿地金额行业第四，毛利率领先行业年拿地金额行业第四，毛利率领先行业。22 年

3、中海（集团）共获取50 个项目，总建面 961 万方，拿地金额 1209 亿元，权益比例 77%，整体拿地力度为 41%。其中，中海发展 22 年拿地金额 1107 亿元，拿地力度 44%，拿地毛利率 31.8%，较 21 年（30.0%）略有上升。盈利预测盈利预测与投资建议与投资建议。公司地产运营真实净利率水平远高于行业其他公司。竣工下降、汇兑损益对利润表造成一定压力，考虑到公司在手资源充足，我们预计公司 23-24 年归母净利润分别为 321 亿元、374 亿元，核心净利润分别为 290 亿元、341 亿元，同比分别+19%、+18%。我们以 22 年末归母净资产的 0.7x 估计，对应合

4、理价值 25.87 港元/股（23 年 4 月 3 日港元兑人民币汇率：0.87652），维持“买入”评级。风险提示风险提示。行业景气度影响公司去化情况；投资端谨慎，规模增长不及预期；未来利润率的波动。盈利预测：盈利预测：（人民币）（人民币）2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元）242,241 180,322 214,794 243,923 278,203 增长率（%）30%-26%19%14%14%EBITDA（百万元）43,201 28,969 34,772 42,354 47,066 归母净利润（百万元）40,155 23,265 32,119 3

5、7,427 42,389 增长率（%）-9%-42%38%17%13%EPS（元/股）3.67 2.13 2.93 3.42 3.87 市盈率（x）4.8 8.3 6.0 5.2 4.6 ROE（%）12%7%8%9%9%EV/EBITDA（x）4.49 6.69 5.57 4.58 4.12 数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心 公司评级公司评级 买入买入 当前价格 20.20 港元 合理价值 25.87 港元 前次评级前次评级 买入买入 报告日期 2023-04-04 相对市场相对市场表现表现 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.

6、BNN906 021-38003639 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 分析师：分析师：邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 请注意，乐加栋,邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：【广发海外】中国海外发展（00688.HK）:稳健经营，坚守投资标准 2023-01-29【广发地产&海外】中国海外发展（00688.HK）:当期表现遭遇行业困境，高质量增长趋势确定 2022-10-26 -38%-29%-19%-10%0%9%04/220