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1、 宏观经济宏观经济|证券研究报告证券研究报告 总量深度总量深度 2023 年年 3 月月 30 日日 相关研究报告相关研究报告 1-2 月工企利润数据点评月工企利润数据点评20230327 信用债成交额走高，新发债利率上行信用债成交额走高，新发债利率上行20230327 大类资产交易周报大类资产交易周报20230327 中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 宏观经济宏观经济 证券分析师：张晓娇证券分析师：张晓娇 证券投资咨询业务证书编号：S1300514010002 证券分析师：朱启兵证券分析师：朱启兵(8610)66229359

2、证券投资咨询业务证书编号：S1300516090001 房地产融资放开深度报告房地产融资放开深度报告 房地产融资放开对金融资源的挤出效应 房地产行业融资限制放松之后，房地产企业融资需求上升，对银行体系和资房地产行业融资限制放松之后，房地产企业融资需求上升，对银行体系和资本市场的流动性都将造成挤出影响。在房地产融资增加的支撑下，本市场的流动性都将造成挤出影响。在房地产融资增加的支撑下，2023 年信年信用扩张的速度或维持在偏高水平，为满足实体经济融资需求，防止房地产融用扩张的速度或维持在偏高水平，为满足实体经济融资需求，防止房地产融资挤出其他实体资挤出其他实体经济部门融资经济部门融资总额总额，不

3、排除央行货币政策，不排除央行货币政策继续继续放松放松的的可能。可能。我们我们预估预估 2023 年房地产投资增速年房地产投资增速 3.58%，商品房销售额增长，商品房销售额增长 14.5%。房地产融资政策从收紧到放松，影响时间主要集中在 2021 年和 2022 年，是以筹资现金流量为起始，以房地产企业为核心，间接对居民部门存款、贷款，以及政府部门土地出让金、负债产生影响的过程。以上市住宅地产开发公司为例，房地产融资收紧没有显著改善房地产行业依据“三条红线”的分档情况，但一定程度上加大了行业内部分化。现金流量表中，筹资活动现金流受影响最早，2022 年经营活动现金流开始大幅收缩。房地产融资受限

4、的影响，主要通过居民的商品房消费行为，传导至居民部门的资产和负债端。2023 年居民购房需求较大概率将回升。房地产企业受融资限制和销售疲弱的影响，减少土地购置和房地产开发投资，直接减少了地方政府土地出让金收入和税收来源，同时地方政府为维持财政支出力度，被迫提高负债额度。预计 2023 年房地产行业整体呈现复苏趋势。我们预计房地产固定资产投资累计同比增长 3.58%，土地购置费 4.73 万亿元，施工面积同比下降4.14%，新开工面积同比增长 12.28%，竣工面积同比增长 15.5%，房地产销售额达到 15.26 万亿元，同比增长 14.5%，较 2018 年略高仍低于 2019年水平，金融机

5、构新增房地产贷款 5.5 万亿元，新增个人中长期贷款 5.22万亿元。对资本市场的影响，体现在房地产行业融资量的方面较小，可能受到潜在影响的是在价格方面。考虑到房地产融资放宽之后，房地产行业投资限制和融资主体信用评级两方面可能改善，因此相较于其他行业，风险收益比高的地产债可能吸引更多机构投资者资金净流入，但在资产相对稀缺的情况下，对债市收益率整体影响也相对有限。房地产行业修复对银行机构的影响更为直接，体现在资产端的信贷和负债端的个人存款上，特别是银行的资产端，新增房地产信贷和个人中长期贷款融资规模，不仅推升总资产规模，同时可能挤出对其他非金融机构债权融资需求，也存在抬高非金融机构债权融资成本的

6、可能。2023 年央行货币政策还是易松难紧：一是紧盯银行间市场流动性变化，特别是在季末等重要时点，利率波动可能放大；二是银行金融机构对央行的结构性货币政策工具依赖性增强，可能导致央行资产负债表在 2023年扩张幅度加大；三是关注实体经济融资成本保持基本稳定，防止在固定资产投资增速走高的情况下财务成本压力加大。我们认为央行 3 月降准 0.25 个百分点之后，年内仍有降准降息的空间。风险提示：风险提示：全球通胀回落速度偏慢；美联储货币政策锚点放弃通胀，转向稳经济；欧美金融风险影响范围和程度扩大；全球新冠疫情发展不确定；乌克兰危机前景不明。2023 年 3 月 30 日 房地产融资放开深度报告 2