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2023-03-17
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《房地产行业数据背后的地产基建图景(二):地产基本面边际修复且竣工表现靓眼基建投资开年迎高增-230316(23页).pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产行业数据背后的地产基建图景(二):地产基本面边际修复且竣工表现靓眼基建投资开年迎高增-230316(23页).pdf(23页珍藏版)》请在三个皮匠报告上搜索。
1、请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告|20232023年年0303月月1616日日超配超配数据背后的地产基建图景(二)数据背后的地产基建图景(二)地产基本面边际修复且竣工表现靓眼,基建投资开年迎高增地产基本面边际修复且竣工表现靓眼,基建投资开年迎高增核心观点核心观点行业研究行业研究行业专题行业专题房地产房地产超配超配维持评级维持评级证券分析师:任鹤证券分析师:任鹤证券分析师:王粤雷证券分析师:王粤雷010-880053150755-S0980520040006S0980520030001证券分析师:王静证券分析师:王静联系人:朱家琪联系人:朱家琪021-6089
2、3314021-S0980522100002市场走势资料来源:Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告统计局 1-2 月房地产数据点评-维持竣工确定性强于销售的判断 2023-03-15房地产行业周观点-新房销售复苏节奏趋缓,二手住宅成交势头良好 2023-03-14房地产行业周观点-地产销售持续复苏,因城施策力度未松2023-03-062023 年 2 月房地产数据点评-市场逐渐回暖,“金三银四”可期 2023-03-02房地产行业 2023 年 3 月投资策略暨年报前瞻-节后销售复苏,板块业绩承压 2023-02-28房地产:基本面边际修复,竣工表现靓眼房地产:基本面边际修复,竣工表现
3、靓眼1.销售:销售:2023年1-2 月,商品房销售额同比-0.1%,降幅较2022全年收窄26.7 个百分点;销售面积同比-3.6%,降幅较2022 全年收窄20.7 个百分点;销售均价10209 元/,较 2022 全年均价+4.0%。销售修复主要是随着疫情扰动减弱、经济活动恢复常态、需求激活政策出台,购房者信心逐步重筑。2.投融资投融资:2023年1-2 月,房地产开发投资完成额同比-5.7%,降幅较2022全年收窄4.2 个百分点;房企到位资金同比-15.2%,降幅较2022 全年收窄10.8 个百分点。销售回款对到位资金的拖累减轻,房企国内贷款、非银融资额同比降幅均较2022 年收窄
4、。在高层有效防范化解优质头部房企风险、促进房地产业平稳发展的持续表态和政策帮扶下,房企投融资数据边际改善。3.开竣工:开竣工:2023年1-2月,房屋新开工面积同比-9.4%,降幅较2022 全年收窄30.0 个百分点;竣工面积同比+8.0%回正,较2022 全年回升23.0个百分点。我们认为,在销售回暖和政策呵护下房企资金压力缓释,开竣工数据修复。而在疫情扰动减弱后,“保交楼”工作继续推进,迟滞竣工回补。基建:基建投资开年迎高增,关注细分领域需求增长基建:基建投资开年迎高增,关注细分领域需求增长1.从总体看:从总体看:固投稳增 5.5%,基建投资开年增9%,开复工提速。2023 年1-2月,
5、全国固定资产投资(不含农户)完成额5.4万亿元,同增5.5%,广义基建投资完成额约1.4 万亿元,同增12.2%,狭义基建投资完成额约 1.1万亿元,同增 9.0%;2023 年 1 月份/2 月份全国开工项目总投资额分别为9.4/9.1万亿元,累计同比增长93%/14.2%。2.细分领域:细分领域:交运仓储投资保持 9%高增,铁路投资同比高增17.8%,建设空间可期,到2035年,国家综合立体交通网实体线网总规模合计约70万公里,其中铁路/公路/高等级航道分别约20/46/2.5 万公里。水利、公共设施投资增速平稳,公共设施管理高增长,财政支持力度大,项目储备充足。投资策略:投资策略:1.房
6、地产房地产:相比2022 年,2023年开年销售降幅收窄、竣工明显回暖、房企融资也逐渐修复,高层对地产风险纾解工作持续关注,地方因地制宜放松政策频出。虽然销售复苏的持续性有待观察,但竣工回补的确定性毋庸置疑,我们维持竣工确定性强于销售的判断。个股方面个股方面,看好销售增速高的看好销售增速高的属性属性较强的公司,核心推荐越秀地产。较强的公司,核心推荐越秀地产。2.基建:基建:2023 开年基建投资维持高增,预计全年基建投资增速保持7%-9%高增长;水利、能源、交通等细分领域延续 2022 年高增态势,城市综合开发、生态环境修复等将创造新的基础设施建设需求,基建投资增长具备可持续性。今年适逢“一带
7、一路”十周年与第三届峰会举办,叠加“国企改革”与“中特估值”强概念,重点推荐涉海外业务的低估值央企基建龙头中国中重点推荐涉海外业务的低估值央企基建龙头中国中铁、中国建筑、中国铁建、中国交建。铁、中国建筑、中国铁建、中国交建。风险提示:风险提示:1、后续政策落地不及预期;2、房企信用风险事件超预期冲击;3、重大项目审批进度不及预期;4、国央企改革推进不及预期。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告2内容目录内容目录房地产:基本面边际修复,竣工表现靓眼房地产:基本面边际修复,竣工表现靓眼.6 6销售降幅收窄房价企稳,购房者的信心逐步重筑.6房企投融资数据边际改善,开发
8、投资额和到位资金降幅均收窄.9开竣工数据修复,竣工回补确定性极强.12基建:基建投资开年迎高增,关注细分领域需求增长基建:基建投资开年迎高增,关注细分领域需求增长.1313固投稳增 5.5%,基建投资开年增 9%,开复工提速.13交通领域投资支撑明显,建设空间仍在.16水利工程财政支持力度大,项目储备充足.19投资策略:投资策略:.2222房地产:看好销售增速高的属性较强的公司.22建筑工程:推荐涉海外业务的低估值央企基建头龙.22风险提示风险提示.2222pPoPZV8ZeUaYoW9YMBbRdN7NmOnNnPtQiNrRmPeRmNsM8OnMqPMYsOoNMYtRrP请务必阅读正文
9、之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告3图表图表目录目录图1:商品房销售额累计同比.6图2:商品房销售额单月同比.6图3:商品房销售面积累计同比.6图4:商品房销售面积单月同比.6图5:百强房企单月销售额及当年累计同比.7图6:百强房企单月销售额同比.7图7:Top20 房企 2023 年 1-2 月累计销售额及累计同比.7图8:商品房销售均价累计同比.8图9:商品房销售均价单月同比.8图10:70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比.8图11:70 个大中城市新建商品住宅销售价格环比.8图12:各能级城市新建商品住宅销售价格同比.8图13:各能级城市新建商品住宅销售价格环比.
10、8图14:70 个大中城市二手住宅销售价格同比.9图15:70 个大中城市二手住宅销售价格环比.9图16:各能级城市二手住宅销售价格同比.9图17:各能级城市二手住宅销售价格环比.9图18:房地产开发投资累计同比.10图19:房地产开发投资单月同比.10图20:300 城住宅用地单月成交面积及当年累计同比.10图21:300 城住宅用地当月成交溢价率.10图22:房地产开发企业到位资金累计同比.11图23:房地产开发企业到位资金单月同比.11图24:国内贷款占比 vs 销售回款占比.11图25:国内贷款拉动 vs 销售回款拉动.11图26:国内贷款累计同比.11图27:国内贷款单月同比.11图
11、28:房企非银融资发行总额当年累计同比.12图29:分类别房企非银融资发行额累计同比.12图30:房企非银融资单月发行总额及同环比.12图31:房企非银融资单月发行额的类别构成.12图32:新开工面积累计同比.13图33:新开工面积单月同比.13图34:竣工面积累计同比.13图35:竣工面积单月同比.13图36:固定资产投资完成额累计值及同比增速.14图37:固定资产投资完成额构成(单位:%).14请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告4图38:固定资产投资资金来源累计同比(单位:%).14图39:固定资产投资“三大项”同比增速(单位:%).14图40:固定资产投
12、资完成额:单月值及增速(单位:亿元,%).14图41:非制造业 PMI:建筑业.15图42:开工小时数:小松挖掘机当月值及同比.15图43:2021 年以来月度重大项目开工投资额(单位:亿元).15图44:2022、2023 年开工项目投资额累计同比增速.15图45:广义/狭义基建投资增速(单位:%).16图46:分领域基建投资增速(单位:%).16图47:交通运输、仓储、邮政业投资增速(单位:%).16图48:交通运输、仓储、邮政业细分领域对增速拉动.16图49:2021 年起交通运输、仓储、邮政业增速对比(单位:%).17图50:近三年 2 月份交通运输、仓储、邮政业细分领域投资完成额累计
13、值对比(单位:亿元).17图51:完成交通固定资产投资及增速(单位:亿元).17图52:完成交通固定资产投资及增速:铁路(单位:亿元).17图53:铁路营业里程及增速(单位:万公里).18图54:2020 年各国人均铁路保有量(单位:公里/万人).18图55:公路建设投资完成额及增速(单位:亿元).18图56:公路里程及增速(单位:万公里).18图57:市政建设固定资产投资完成额及增速(单位:亿元).19图58:轨交运营路线与规划路线规长度(单位:公里).19图59:水利、环境和公共设施管理业投资增速(单位:%).19图60:水利、环境和公共设施管理业细分领域对增速拉动.19图61:2021
14、年起水利、环境和公共设施管理业增速对比(单位:%).20图62:近三年 2 月份水利、环境和公共设施管理业细分领域投资完成额累计值对比(单位:亿元).20图63:国家统计局口径水利投资(单位:亿元,%).20图64:水利部口径水利投资(单位:亿元,%).20图65:水利建设投资额和当年新开工重大项目数量(单位:亿元,项).21图66:2020 年水利工程投资来源结构(单位:%).21图67:2022 年 1-9 月水利工程建设资金来源结构(单位:%).21请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告6房地产:基本面边际修复,竣工表现靓眼房地产:基本面边际修复,竣工表现靓
15、眼销售降幅收窄房价企稳,购房者的信心逐步重筑销售降幅收窄房价企稳,购房者的信心逐步重筑从交易量看,从交易量看,根据统计局数据,2023 年 1-2 月,全国商品房销售额 15449 亿元,同比-0.1%,降幅较 2022 年 12 月收窄 27.6 个百分点,较 2022 全年收窄 26.7 个百分点;商品房销售面积 15133 万平方米,同比-3.6%,降幅较 2022 年 12 月收窄27.9 个百分点,较 2022 全年收窄 20.7 个百分点。图1:商品房销售额累计同比图2:商品房销售额单月同比资料来源:国家统计局、Wind,国信证券经济研究所整理资料来源:国家统计局、Wind,国信证
16、券经济研究所整理图3:商品房销售面积累计同比图4:商品房销售面积单月同比资料来源:国家统计局、Wind,国信证券经济研究所整理资料来源:国家统计局、Wind,国信证券经济研究所整理根据克而瑞百强房企销售榜单,2023 年 2 月单月,百强房企全口径销售额 5184亿元,单月同比+11.8%,自 2021 年 6 月以后时隔 20 个月重新回正。2023 年 1-2月,百强房企累计全口径销售额 9179 亿元,同比-12.5%,较上期降幅收窄 19.3个百分点。从房企维度看,仍是去年拿地强度较高的房企的销售同比表现相对较好,其中国央企占比较高。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究
17、报告证券研究报告7图5:百强房企单月销售额及当年累计同比图6:百强房企单月销售额同比资料来源:克而瑞,国信证券经济研究所整理资料来源:克而瑞,国信证券经济研究所整理图7:Top20 房企 2023 年 1-2 月累计销售额及累计同比资料来源:克而瑞,国信证券经济研究所整理从房价维度看从房价维度看,根据统计局数据,2023 年 1-2 月,商品房销售均价 10209 元/,环比 2022 年 12 月+1.6%,较 2022 全年均价+4.0%。2023 年 2 月,70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比-1.9%,环比+0.3%;分城市能级看,一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别+1
18、.7%、-0.7%、-3.3%,环比分别+0.2%、+0.4%、+0.3%,三线城市环比近一年半以来首次回正。而 70 个大中城市二手住宅销售价格同比-3.4%,环比+0.1%;分城市能级看,一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别+1.0%、-2.9%、-4.4%,环比分别+0.7%、+0.1%、0.0%,二三线城市环比近一年半以来首次回正。我们认为我们认为,销售修复主要是随着疫情扰动减弱销售修复主要是随着疫情扰动减弱、经济活动恢复常态经济活动恢复常态、需求激活政需求激活政策出台,购房者的信心逐步重筑。策出台,购房者的信心逐步重筑。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券
19、研究报告8图8:商品房销售均价累计同比图9:商品房销售均价单月同比资料来源:国家统计局、Wind,国信证券经济研究所整理资料来源:国家统计局、Wind,国信证券经济研究所整理图10:70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比图11:70 个大中城市新建商品住宅销售价格环比资料来源:国家统计局、Wind,国信证券经济研究所整理资料来源:国家统计局、Wind,国信证券经济研究所整理图12:各能级城市新建商品住宅销售价格同比图13:各能级城市新建商品住宅销售价格环比资料来源:国家统计局、Wind,国信证券经济研究所整理资料来源:国家统计局、Wind,国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及
20、其项下所有内容证券研究报告证券研究报告9图14:70 个大中城市二手住宅销售价格同比图15:70 个大中城市二手住宅销售价格环比资料来源:国家统计局、Wind,国信证券经济研究所整理资料来源:国家统计局、Wind,国信证券经济研究所整理图16:各能级城市二手住宅销售价格同比图17:各能级城市二手住宅销售价格环比资料来源:国家统计局、Wind,国信证券经济研究所整理资料来源:国家统计局、Wind,国信证券经济研究所整理房企投融资数据边际改善,开发投资额和到位资金降幅均收窄房企投融资数据边际改善,开发投资额和到位资金降幅均收窄根据统计局数据,2023 年 1-2 月,房地产开发投资完成额为 136
21、69 亿元,同比-5.7%,降幅较 2022 年 12 月收窄 6.5 个百分点,较 2022 全年收窄 4.2 个百分点。根据中指院数据,2023 年 2 月,300 城住宅用地单月成交建面为 1421 万,单月同比+4.6%,环比+4.8%;当月成交溢价率 6.0%,时隔近 1 年重新攀升至 5%以上。2023 年截至 2 月 28 日,300 城住宅用地成交建面为 2776 万,累计同比-36%。土地市场的热度提振主要受益于地块供应质量的提升,但城市间的分化依然明显。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告10图18:房地产开发投资累计同比图19:房地产开发投
22、资单月同比资料来源:国家统计局、Wind,国信证券经济研究所整理资料来源:国家统计局、Wind,国信证券经济研究所整理图20:300 城住宅用地单月成交面积及当年累计同比图21:300 城住宅用地当月成交溢价率资料来源:中指研究院,国信证券经济研究所整理资料来源:中指研究院,国信证券经济研究所整理根据统计局数据,2023 年 1-2 月,房企到位资金为 21331 亿元,同比-15.2%,降幅较 2022 年 12 月收窄 13.6 个百分点,较 2022 全年收窄 10.8 个百分点。拆解房企资金来源,其中销售回款(即按揭贷款、定金及预收款两项之和)占比在提升,且对到位资金的拖累减轻。202
23、3 年 1-2 月,国内贷款同比-15%,降幅较 2022 年12 月扩大 9.5 个百分点,但较 2022 全年收窄 10.4 个百分点。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告11图22:房地产开发企业到位资金累计同比图23:房地产开发企业到位资金单月同比资料来源:国家统计局、Wind,国信证券经济研究所整理资料来源:国家统计局、Wind,国信证券经济研究所整理图24:国内贷款占比 vs 销售回款占比图25:国内贷款拉动 vs 销售回款拉动资料来源:国家统计局、Wind,国信证券经济研究所整理资料来源:国家统计局、Wind,国信证券经济研究所整理图26:国内贷款
24、累计同比图27:国内贷款单月同比资料来源:国家统计局、Wind,国信证券经济研究所整理资料来源:国家统计局、Wind,国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告12根据中指院数据跟踪,房企非银融资额同比降幅收窄。从单月数据看,2023 年 2月,房企非银融资单月发行总额 448 亿元,单月同比-3%,较上月降幅收窄 31 个百分点,环比-12%,较上月降幅收窄 11 个百分点;其中,信用债、海外债、信托、ABS 占比为 74%、5%、9%、13%,分别较上月变动+16pct、-9pct、+6pct、-13pct。从累计数据看,2023 年 1-2
25、 月,房企非银融资累计发行总额 957 亿元,累计同比-22.5%,较上期降幅收窄 12 个百分点;其中,信用债、海外债、信托、ABS 累计同比分别为+7.3%、-21%、-70%、-48%。在高层坚定有效防范化解优质头部房企风险在高层坚定有效防范化解优质头部房企风险、促进房地产业平稳发展的持续表态促进房地产业平稳发展的持续表态和政策帮扶下,房企投融资数据边际改善。和政策帮扶下,房企投融资数据边际改善。图28:房企非银融资发行总额当年累计同比图29:分类别房企非银融资发行额累计同比资料来源:中指研究院,国信证券经济研究所整理资料来源:中指研究院,国信证券经济研究所整理图30:房企非银融资单月发
26、行总额及同环比图31:房企非银融资单月发行额的类别构成资料来源:中指研究院,国信证券经济研究所整理资料来源:中指研究院,国信证券经济研究所整理开竣工数据修复,竣工回补确定性极强开竣工数据修复,竣工回补确定性极强根据统计局数据,2023 年 1-2 月,房屋新开工面积 13567 万平方米,同比-9.4%,降幅较 2022 年 12 月收窄 34.9 个百分点,较 2022 全年收窄 30.0 个百分点;竣工面积 13178 万平方米,同比+8.0%,较 2022 年 12 月回升 14.6 个百分点,较 2022全年回升 23.0 个百分点。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究
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