房地产行业深度研究报告：核心20城探究之武汉地产过去先行产业未来兑现-230307（40页）.pdf

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1、 证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 行业研究行业研究 房地产房地产 2023 年年 03 月月 07 日日 房地产行业深度研究报告 推荐推荐（维持）（维持）地产过去先行，产业未来兑现地产过去先行，产业未来兑现 核心核心 20 城城探究探究之之武汉武汉 武汉武汉经济发展经济发展动能换挡为服务业动能换挡为服务业，新一轮制造业，新一轮制造业发展发展暂暂处于处于相对相对落后地位落后地位。1）武汉作为湖北信息节点城市，对其他地级市有明显人口吸附，在发展生产性服务业上具备先天优势，也

2、承接省内重要产业转移，人均 GDP 在中西部城市排首位，GDP 规模仅次于重庆、成都。2）武汉在新兴制造业发展中处于相对落后地位，工业增加值全国排第 16，经济发展动能由第二产业换挡为第三产业，目前 GDP 中第三产业占比已达 62%，其中房地产业、金融业保持高速增长。常住人口增长来源于对周边地级市天然吸附及产业带动，过去 6 年武汉常住人口增量 304 万人，落后于成都、西安。3）新一轮制造业转型升级中，武汉工业产值增速及从业人口增长暂落后于可比城市，反映了新一轮制造业升级中的隐忧。武汉工业细分项中，光电子信息产业已形成龙头企业聚集效应，为未来主要武汉工业细分项中，光电子信息产业已形成龙头企

3、业聚集效应，为未来主要增长点，汽车向新能源转型升级缓慢，生物医药仍在培育阶段，增长点，汽车向新能源转型升级缓慢，生物医药仍在培育阶段，政府债务负政府债务负担较担较重重，需提升产业发展效率而非依赖土地财政需提升产业发展效率而非依赖土地财政。1）电子信息产业占武汉高新技术产业增加值的 23%，近 3 年复合增速达 13%，在光通信、激光、芯片、面板等领域已引入相应的龙头企业，部分细分领域如光纤光缆、激光器、半导体器件在全国领先，已成长为国产替代基石。2）汽车行业在新一轮竞争中，着重依赖本地车企新能源转型，新能源龙头车企的引入落后于长三角，汽车产量占比连年下降至 5%，且新能源汽车产量占比落后于全国

4、平均水平。3）近年来生物医药、新材料复合增速低于 10%，规模仍处于培育阶段，缺乏龙头企业带动效应。4）武汉税收规模虽然领先于中西部主要城市，但整体债务负担较重，过去政府对土地财政仍较强依赖，未来需提升产业发展的效率。2022 年年武汉武汉商品住宅销售下跌商品住宅销售下跌 45%，政策聚焦有效区域下销售出现复苏趋势，政策聚焦有效区域下销售出现复苏趋势，未来未来新房销售新房销售预计预计将向将向 1800 万方需求中枢万方需求中枢回归回归。1）本轮市场下行周期中武汉商品住宅成交面积下降 45%至 1093 万方，大于全国平均跌幅，核心区域如东湖高新区存在显著超跌。2022 年武汉持续出台限购、限贷

5、宽松政策，到年底政策才真正聚焦有效区域，如限购范围缩小至二环内，12 月销售明显好转，2023 年初宽松持续加码，如增加限购区 1 套购房资格，降低外地户籍购房门槛等，叠加疫情好转及居民预期复苏，销售回暖势头延续，2023 年 2 月商品住宅销售面积显著复苏。2）即使在新一轮制造业转型中整体暂时落后，良好的光电子信息产业基础将使武汉在省内及中西部城市群中保持一定优势，预计武汉常住人口稳定在 1400 万左右，商品住宅需求中枢仍有 1800 万方。3）近年来武汉房地产发展领先于产业和人口兑现，土地超供导致新房库存处于高位，城市去化周期为 20 个月，但产业仍有较大增长潜力，未来将吸附人口，逐渐消

6、化城市库存。武汉产业向四大副城外溢，光谷副城及车谷副城已聚集众多高新技术企业，将有望率先兑现预期。地方国资已占据武汉市场主力地方国资已占据武汉市场主力，品牌国央企在武汉谨慎布局。品牌国央企在武汉谨慎布局。1）以武汉城建为代表的地方国企销售逆势增长，权益销售前十中地方国资占比达 52%，且2022 年拿地规模具有优势，预计未来市占率将进一步提升。2）品牌房企保利在武汉土储规模较大，核心区域土储占比达 69%，在市场回暖中将率先受益，而绿地、招商蛇口远城区土储如黄陂、汉南区占比约 74%，低质量土储可能影响未来去化。3）2022 年武汉供地量少质优，宅地成交面积同比下降 59%，但中心城区占比提高