越秀地产-港股公司研究报告-改革驱动跨越模式铸就优秀-230221（40页）.pdf

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1、 简单金融 成就梦想 申万宏源研究 上海市南京东路99号|+86 21 2329 7818 房地产|公司研究 2023 年 2 月 21 日 买入 首次覆盖 市场数据：2023 年 2 月 21 日 收盘价（港币）11.86 恒生中国企业指数 6,925 52 周最高/最低价(港币)12.18/6.32 H 股市值（亿港币）367 流通 H 股（百万股）汇率（人民币/港币）3,096 1.14 股价表现：资料来源：Bloomberg 证券分析师 袁豪 A0230520120001 陈鹏 A0230521110002 联系人 陈鹏(8621)23297818转 改革驱动跨越，模式铸就优秀 越秀地

2、产(00123:HK)双重国资背景，底蕴深厚、积极改革、提速发展。越秀地产成立于 1983 年，1992 年在港交所上市，2009 年开始全国化布局，2016 年推出股票激励计划、集团优质资产注入；2019 年引入广州地铁；2021 年越秀服务分拆上市。至 22H1 末，公司控股股东越秀集团持股占比 40%，第二大股东广州地铁持股占比 20%，两大国资股东实力雄厚、鼎力支持公司发展。2016 年以前公司经营端表现整体更为平稳，2006-2015 年总资产、股东权益、总营收 CAGR 增速分别为 16%、9%、19%，对比 2016-2021 年分别提升至 20%、17%、22%，积极改革之下呈

3、现出提速发展趋势。新思路新模式，逆势加大投资、聚焦核心城市。公司经营重大变化发生在 2016 年、2019 年两个年度。1）2016 年开启管理团队过渡，推出股票激励，注入集团资产，注重规模成长：2016-18年拿地销售面积比 194%、销售额 CAGR 增速 38%。2）2019 年引入广铁股东赋能、新模式运作（TOD、城市运营等），更为精细化运营：2019-22 年拿地销售面积比 188%，同时提升投资权益比、区域更为聚焦，2019-9M22 一线城市拿地面积占比均值 52%，明显高于 2016-2018 年 28%。公司已形成“6+1”特色化、多元化增储平台，2021 年非公开竞争获取土

4、储占比 56%，TOD 项目隐含毛利率均值 31%，城市运营也开始成效。行业自 2018 年后资金持续收紧，全国宅地出让大幅下降，主流房企拿地收窄明显，而公司逆势投资、主动调结构，彰显其深厚底蕴。逆境销售破千亿规模，充分享受湾区市场红利。2022 年公司销售金额 1,250 亿元，同比+9%，5年 CAGR 增速 25%，同期全国 CAGR 增速-0.1%；行业排名快速提升至第 16 位。公司当前可售资源丰富，22H1 末土储规模 2,859.5 万方，是 22 年销面的 7 倍；同时积极拿地提升存货品质，土储一二线面积占比 90%，其中广州占比 45%。在行业供给侧改革、城市分化大背景下，企

5、业端呈现强者恒强格局，公司深度绑定大湾区核心城市发展红利，未来经营成长性更佳。2021 年公司大本营广州销售额 606 亿元，5 年 CAGR 增速 36%，市占率从 4.1%持续提升至 21 年 12.4%。绿档国企，现金充沛，融资顺畅、成本创新低。截至 22H1 末，公司预收账款 720 亿元，同比+4%，预计后续项目将进入到结算高峰期；此外，公司货币资金 391 亿元，同比-2%；有息负债 846 亿元，同比+13%；公司剔除预收后资产负债率 69.4%、净负债率 59.7%，现金短债比 1.45 倍，公司稳居三道红线绿档；截至 22H1，公司平均融资成本 4.11%，较 2021 年继

6、续下降 0.15pct。投资分析意见：首次覆盖，给予“买入”评级。越秀地产前两大股东均为国资背景，广州地铁战略入股后，公司实现“轨交+物业”新战略发展，资源禀赋优势明显。公司六位一体、多元投资，TOD、城市运营拿地已崭露头角；公司深耕湾区核心城市，销售已破千亿规模；此外资金端优势明显，位列三道红线绿档，融资成本持续新低。我们预计公司 22-24 年归母净利润预测为 39.5、41.5、46.6亿元，当前价格对应 22/23PE 为 8.1/7.7X，21A 股息率达 5.5%，若给予公司 23PE 10 倍目标估值，目标价 15.3 港元/股，首次覆盖、并给予“买入”评级。风险提示：房地产调控