越秀服务-港股公司研究报告-后起之秀不断超越-230216（23页）.pdf

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1、 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海海外外研研 究究 公公司司深深 度度 研研 究究 报报 告告 证券研究报告证券研究报告 industryId 物业管理物业管理 买入买入 (首次首次 ）来源：WIND，兴业证券经济与金融 研究院整 理 relatedReport 相关报告相关报告 越秀服务(06626.HK)：推出股票期权计划，完善激励机制20221231 越秀服务(06626.HK)：市场拓展加速，现金流充裕 20220813 越秀服务(06626.HK)：规模稳步增长，高毛利业务快速推进20220304 越秀服务(06626.HK)：TOD业

2、务高质量增长，全域服务助力外拓20210813 越秀服务(06626.HK)新股点评：股东资源丰富，规模增长有保障20210619 海外研究海外研究 emailAuthor 分析师：宋健 SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 孙钟涟 SAC：S0190521080001 请注意：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 marketData 市场数据市场数据 日期 2023.2.15 收盘价（港元）4.92 总股本（百万股）1522.03 流通股本（百万股）1522.03 净资产（百万元）3177.71 总资产（百万元）5597.18

3、 每股净资产（元）1.98 06626 .HK dyCompany 越秀服务越秀服务 title 后起之秀，不断超越后起之秀，不断超越 createTime1 2023 年年 02 月月 16 日日 投资要点投资要点 summary 地产强则物管强地产强则物管强：越秀服务 2021 年底从越秀地产分拆上市，是行业的后起之秀。在房地产行业下行背景下，越秀地产逆势扩张，2022 年合约销售面积和金额分别为 414 万平米和 1250 亿元，合约销售金额增速行业领先；拿地金额 812 亿元，占合约销售比例为 65%，拿地强度行业领先。我们认为公司未来两年平均每年自越秀地产获取 400 万平米以上交付

4、面积的确定性较高。战略股东广州地铁赋能战略股东广州地铁赋能 TOD 业态：业态：上市前，公司通过收购广州地铁旗下物业管理公司获取 TOD 服务能力，同时引入广州地铁作为公司的战略股东，目前广州地铁持股 5.94%。我们认为随着广州地铁里程的增长，将持续向公司注入 TOD 项目，同时 TOD 业态的物管服务专业性强、门槛高，独特的服务能力有利于公司在外拓过程中打开新的市场空间，目前公司 TOD 业务已拓展至长沙、青岛、福州等地。市场化的激励机制市场化的激励机制：2022 年 12 月 30 日，公司推出股票期权计划，首期授出1522.03 万份股票期权予 39 名合资格参与者，行权价格为 3.3

5、34 港元/股，其中执行董事毛良敏和张劲各自获 104.88 万份股票期权，其余 37 名高级管理层成员及核心雇员共授予 1312.27 万份股票期权。股票期权将分三批归属，分别于授予日起计 24/36/48 个月后的首个交易日归属 33%/33%/34%，归属条件中归母净利润 2125 年 CAGR 约 15%。现金充足，等待行业整合机会：现金充足，等待行业整合机会：截至 2022H1，公司在手现金约 42 亿元，有资金实力通过收并购实现规模增长，因此我们认为收并购将成为公司的股价催化剂之一。根据我们的测算，在其他假设不变的情况下，假设公司于 2023年完成来自收购的新增在管面积为 3500

6、 万平米，则总在管面积达 1 亿平米，2023 年公司归母净利润同比增速可达 24.7%。“买入”评级，目标“买入”评级，目标价价 6.6 港元港元：从剔除净现金的动态 PE 来看，公司 2 月 15日股价对应 2022/2023 年 ex-cash PE 为 5.6/4.8 倍，低于国央企物管公司平均估值。我们认为基于公司国企背景、未来三年业绩增长的稳健性、现金流的健康度、管理层股权激励充足、有望通过收购带来业绩弹性等因素，应给予公司一定估值溢价。首次覆盖给予“买入”评级。给予目标价 6.6 港元，对应 2022-2024 年 PE 分别为 21/18/16 倍，对应 2022-2024 年