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1、 证券研究报告证券研究报告 请务必阅读正文之后第请务必阅读正文之后第 35 页起的免责条款和声明页起的免责条款和声明 REITs 市场的八问八答市场的八问八答 REITS 研究行业专题报告2023.1.31 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 孙明新孙明新 基础材料和工程服务行业首席分析师 S1010519090001 扈世民扈世民 物流和出行服务行业首席分析师 S1010519040004 李想李想 公用环保行业首席分析师 S1010515080002 2022 年是年是 REITs 市场表现极为亮眼，投资

2、者热情不断高涨的一年。我们预计市场表现极为亮眼，投资者热情不断高涨的一年。我们预计 2023年年 REITs 市场将走向成熟。这既表现为产品供给有序提速，市场参与主体更加多市场将走向成熟。这既表现为产品供给有序提速，市场参与主体更加多元元；也表现为疫情结束，现金分派稳定性进一步提升。当然，市场打新的热情可也表现为疫情结束，现金分派稳定性进一步提升。当然，市场打新的热情可能略有消退。我们认为，经营权类能略有消退。我们认为，经营权类 REITs 仍将是市场的主流。仍将是市场的主流。我们我们也建议投资者也建议投资者更加关注现金分派的稳定性和更加关注现金分派的稳定性和 REITs 是否符合中长期轻资产

3、开支，轻杠杆利用的是否符合中长期轻资产开支，轻杠杆利用的基本要求。基本要求。产品供给有序提速，市场参与主体更加多元产品供给有序提速，市场参与主体更加多元。我们预计 2023 年 REITs 市场将继续扩大准入基础设施类别，增加新上市基金数量和实现存量基金扩募，从而推动 C-REITs 市场继续壮大。由于制度规则和不动产确权等因素，预计单只 REITs上市时市值规模仍然偏小。C-REITs 市场投资者将更为多元，这未必推动市场换手率进一步上升，但可以夯实 REITs 作为可配置大类资产的重要地位。尤其是中证 REITs 指数的推出，为以 REITs 作为底层资产的投资工具产生提供了很好的指数工具

4、支持。“打新”热情可能有所减退。“打新”热情可能有所减退。2022 年下半年，REITs 市场的“打新”热情达到高点，认购倍数不断创新高。我们认为，随着个别 REITs 跌破发行价格，甚至发行首日破发，随着信用债市场风险的逐步化解，股票市场随宏观经济改善而走势有所改观，REITs 市场打新的热情也会有所下降；但由于 REITs 市场派现稳定等特征，新产品发行认购倍数并不会下降过快。疫情影响结束，现金分派稳定性预计进一步提升。疫情影响结束，现金分派稳定性预计进一步提升。租金减免和经营性收入下降，是导致 2022 年 REITs 市场现金分派波动的主要原因。我们认为，随着疫情的结束，REITs 可

5、供分配金额完成率将明显提升。我们预计，经营权类产品仍将是市场主流，各类新产品分布区域可能略有下沉，我们预计，经营权类产品仍将是市场主流，各类新产品分布区域可能略有下沉，保租房类产品数量将有所上升，商业地产类产品在保租房类产品数量将有所上升，商业地产类产品在 2023 年可能取得实质进展。年可能取得实质进展。总体而言，我们认为在供给侧经营权类的产品规模更为充裕，而产权类产品则相对略显稀缺。在产权类产品当中，我们预计保租房类产品的供给相对丰裕。我们相信在 2023 年将商业地产资产纳入 REITs 的研究将有实质进展，但商业地产REITs 的正式上市应难以实现。风险提示风险提示：部分 REITs

6、产品受疫情防控等因素影响，2022 年实际分派金额不及预期的风险；C-REITs 市场扶持政策及落地不及预期风险。从高光市场走向成熟市场，重点关注从高光市场走向成熟市场，重点关注 REITs 的现金分派稳定性。的现金分派稳定性。2021 年以来REITs 是表现最好的大类资产，尤其在 2022 年下半年 REITs 的一级市场认购热情达到历史高点。我们认为，随着宏观经济的复苏、信用风险的退潮，REITs资产表现独树一帜的情况将有所变化。在 REITs 市场扩容的过程中，资产类别更加丰富，投资者选择更加多样，大多数优质 REITs 本身的现金分派也更加稳定，这是一个市场走向成熟的标志。当然，任何