房地产行业最新观点及1~12月数据深度解读：行业数据边际改善“保交楼”下竣工回升或领先于供应商资金链修复-230118（16页）.pdf

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1、11 敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告|行业深度报告 2023 年 01 月 18 日 推荐推荐（维持）（维持）房地产行业最新观点及房地产行业最新观点及 1-12 月数据深度解读月数据深度解读 总量研究/房地产 12 月单月销售面积同比增速月单月销售面积同比增速-31.5%，较，较上上月负增长月负增长收窄收窄 1.7 pct，季调环比，季调环比为为+0.6%，受阶段性疫情扩散影响需求恢复缓慢；往后看，根据高频房管局数据观察，25 城 23 年 1 月上半月（1-12 日）销售面积同比负增长较 22 年12 月单月收窄 23pct 至-9%，被长期压制的刚性及改善性需求释放叠加居民潜在购买力

2、位于高位及春节返乡置业恢复等因素，销售回暖或快于预期；居居民购买能力方面民购买能力方面，居民存款余额持续提升，居民潜在购买力位于高位；购买购买意愿方面意愿方面，货币活化指数仍处于历史较低位置，居民购买意愿整体偏弱；12 月单月竣工面积同比增速为月单月竣工面积同比增速为-6.6%，较上月负增长，较上月负增长收窄收窄 13.7pct，季调环，季调环比为比为+5.6%，在各方积极持续推进“保交楼”背景下，竣工或将出现明显回升，但竣工大周期在今年回补后基本告一段落；12 月单月新开工面积同比增速为月单月新开工面积同比增速为-44.3%，较上月负增长，较上月负增长收窄收窄 6.5pct，季调，季调环比为

3、环比为+3.4%，新开工略有回升但仍处于低位，销售市场持续低迷及现金流偏紧仍压制房企开工及拿地意愿，往后看，具备反弹基础，但短期受到复工压制，中期受制于拿地约束；12 月单月投资金额同比增速为月单月投资金额同比增速为-12.2%，较上月负增长，较上月负增长收窄收窄 7.7pct，季调环，季调环比为比为-2.3%，投资短期及未来半年或受到土地成交价下滑滞后计入拖累，中长期受施工面积收缩影响；12 月单月到位资金同比增速为月单月到位资金同比增速为-28.7%，较上月负增长，较上月负增长收窄收窄 6.7pct，季调环，季调环比为比为 4.0%，结构上融资类资金中国内贷款单月增速回升，较新开工高近四成

4、，或透露“保交楼”进程中资金到位的逐步落地，自筹资金负增长略有收窄；销售类到位资金与销售数据走势相符，趋势下行；12 月末月末房地产房地产行业资金链指数行业资金链指数短期趋势低斜率上行，行业资金面缓慢修复短期趋势低斜率上行，行业资金面缓慢修复；截止最新数据期（11 月末），因房企对工程欠款偿付能力变弱（供应商资供应商资金链仍下行金链仍下行），使得供应商对欠款接受程度下降，对应工程欠款规模下滑更快于施工面积。12 月月一线城市新房房价持平，三四线下滑，房价仍持续分化一线城市新房房价持平，三四线下滑，房价仍持续分化。70 城整体新房房价环比-0.25%，其中一线环比 0.0%，二线环比-0.3%，

5、三线环比-0.3%；投资建议：中期节奏：维持年度策略报告“布局分两阶段”观点投资建议：中期节奏：维持年度策略报告“布局分两阶段”观点，第一阶段或是当下到一季度末，这个阶段的需求托底增量更多来源于压制需求的释放，如改善型需求，以交易 DCF 模型的分母端为主；第二阶段或开始于一季度末，这一阶段的需求随房价预期逐步企稳出现改善，仍聚焦于竞争格局改善引致的；短期节奏：投资人对价值股的进攻性要求或提高，进攻性包短期节奏：投资人对价值股的进攻性要求或提高，进攻性包含经营和业绩双方面的弹性含经营和业绩双方面的弹性，上半年或更关注经营弹性，而后逐步需要业绩来验证。年报季临近或带来所述所谓经典逻辑“高 PE，

6、低 PB”的买点。房地产角度，房地产角度，关注政策呵护带来的短期估值提升关注政策呵护带来的短期估值提升，具备弹性的民企和混合所有制企业，如【龙湖集团】，【金地集团】，【美的置业】，【碧桂园】等；短期关注经营具备弹性的标的短期关注经营具备弹性的标的，中长期聚焦于具备穿越周期能力的优质房企及产业链的竞争格局改善机会，建议持续关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司“招保万金中华龙”，【保利发展】，【万科 A】，【金地集团】，【中国海外发展】，【华润置地】，【龙湖集团】，另有区域型【建发股份】，【滨江集团】，【越秀地产】等。产业链角度产业链角度，“房企恶性竞争下的竣工周期”驱动将转为“竞