世邦魏理仕：2022年成都房地产市场回顾与2023年展望报告.pdf

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1、2022 年成都优质写字楼市场供应回升，全年六个新增楼宇交付，合计约 43.4 万平方米，同比增长 35.7%，系 2017 年以来的首个供应小高峰。其中，超九成项目为核心商务园区的甲级楼宇，而东大街更是时隔十年来首次迎来单一业权甲写项目。着眼需求端，尽管优质新增供应的良好预租给市场吸纳量带来积极贡献，但全年疫情反复、行业调整、高温限电等事件打乱市场运行节奏，抑制新增需求增长，以及引发头部企业削减办公面积或迁回自建楼，导致全年租赁活跃度持续平淡；但临近年末，随着数笔大面积的租赁结束长周期的谈判并最终落定，市场情绪得到一定改善，最终2022 年优质写字楼吸纳量录得约 9.2 万平方米，同比减少约

2、 80.6%。其中，全年甲级楼宇吸纳量仅录得 3 万平方米，原因在于年内宏观环境不明确性增强及行业调整导致的租户腾退、整合办公面积主要集中于此，大幅抵消优质新增供应的预租贡献。租金方面，全市优质写字楼平均租金同比下跌 1.2%，其中甲级楼租金同比下跌 0.4%。分区域看，年初金融城业主持相对乐观的预期并调整租赁政策，加之后期面对宏观波动仍持较高韧性，故全年租金同比上涨 1.6%，是全市唯一实现正增长的商务区；而东大街和传统 CBD 租金跌幅最大，同比分别下降 3.8%、3.4%。金融业重返需求首位，金融业重返需求首位，工业互联网引领工业互联网引领 TMTTMT，头部专业服务企业积极扩张头部专业

3、服务企业积极扩张2022 年新增租赁面积分行业看，金融业时隔三年重返需求榜首金融业时隔三年重返需求榜首，占比占比 23.0%23.0%，同比大同比大幅上升幅上升 9.99.9 个百分点个百分点；其中，传统金融业持续引领，保险、银行尤为活跃，且展现出展现出对大面积的偏好对大面积的偏好，贡献了全年 23.8%的 3,000 平方米及以上面积段的成交即为佐证。非传统金融业需求占比扩大至 46.2%，主要是得益于年内地方平台公司等国资背景企业的扩张。TMTTMT 全年新增需求明显收缩全年新增需求明显收缩，同比下降同比下降 6.66.6 个百分点个百分点，占比占比 22.2%22.2%，位居第二位居第二

4、。更值更值得关注的是得关注的是，TMTTMT 需求结构加速调整需求结构加速调整，其中工业互联网连续两年增长其中工业互联网连续两年增长，扩大至 67.7%，以 SaaS 为代表的专业服务（占比 TMT 需求的 44.1%）、网络安全、云计算、大数据等企业尤为活跃。消费互联网方面，在历经数轮行业调整后，来自于新兴领域的需求开始显现，如线上教育转向素质教育类的需求开始涌现。同时，在游戏、MCN 等企业的扩张带动之下，娱乐及传媒类企业占比 TMT 需求同比显著增长 10.3 个百分点至19.5%。此外，年内数笔近 2 万平方米的 TMT 需求投落至乙级或其他类型物业，折射出具有人员密集特性的 TMT

5、企业在宏观环境不确定之下展现出对性价比更高的诉求。专业服务业全年需求维稳，占比专业服务业全年需求维稳，占比 12.9%12.9%，位居第三。，位居第三。具体而言，律所表现最为亮眼，贡献了该类需求的 27%，其中包括多笔 3,000 平方米及以上的大面积段成交。此外，会计师事务所是另一瞩目的需求增长点，年内数家头部会计师事务所在蓉升级、扩租办公面积；亦有企业加大在蓉投资，新设分支机构或共享服务中心，这一趋势映射出这一趋势映射出该类企业对成都不断优化的产业结构及随之衍生日益增长的配套专业服务需求持有较该类企业对成都不断优化的产业结构及随之衍生日益增长的配套专业服务需求持有较强信心。强信心。全年跨省

6、商务活动受到影响，全年跨省商务活动受到影响，幸而成都幸而成都“建圈强链建圈强链”成果斐然成果斐然从需求来源看，2022 年中资（省外）、外资企业的需求占比分别为 42.6%、5.7%，同比均有所下滑，主要是因为年内一系列宏观事件导致跨省商务活动受到多次影响；就四川省内企业方面，受益于成都“建圈强链”行动，链主企业积极带动链条上下游、左右岸的企业主体不断增长，衍生出相关办公需求，年内 TMT、专业服务及金融业对省内企业的需求贡献率最大，分别为 21.5%、16.0%和 15.6%。核心商务区优质供应带来升级、核心商务区优质供应带来升级、搬迁窗口期，但不确定性推高搬迁窗口期，但不确定性推高小面积段