地产债主体深度报告系列：金茂地产债城市运营护城河与资产负债透视（22页）.pdf

《地产债主体深度报告系列：金茂地产债城市运营护城河与资产负债透视（22页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地产债主体深度报告系列：金茂地产债城市运营护城河与资产负债透视（22页）.pdf（22页珍藏版）》请在三个皮匠报告上搜索。

1、证券研究报告|债券市场专题研究|债券研究 http:/ 1/22 请务必阅读正文之后的免责条款部分 债券市场专题研究 报告日期：2023 年 01 月 04 日 金茂地产债金茂地产债：城市运营护城河城市运营护城河与资产负债透视与资产负债透视 地产债主体深度报告系列地产债主体深度报告系列 核心观点核心观点 从公司基本面来看，从公司基本面来看，中国金茂独有的城市运营及物业开发模式可持续助推公司盈利，中国金茂独有的城市运营及物业开发模式可持续助推公司盈利，在行业下行背景下公司销售排名仍逆势增长，一二级土地开发业务均可为公司提供较在行业下行背景下公司销售排名仍逆势增长，一二级土地开发业务均可为公司提供

2、较为稳定的现金流；为稳定的现金流；公司已基本度过公司已基本度过 2017 年高价拿地项目结算期，现阶段盈利回升，年高价拿地项目结算期，现阶段盈利回升，发展较为稳健发展较为稳健；虽然现阶段土拍市场预冷导致公司一级土地开发业务盈利承压，且虽然现阶段土拍市场预冷导致公司一级土地开发业务盈利承压，且城市运营项目资金沉淀较大，可能存在一定表外负债，但公司依托央企背景，大股东城市运营项目资金沉淀较大，可能存在一定表外负债，但公司依托央企背景，大股东中化及平安均给与直接资金支持，中化及平安均给与直接资金支持，2022 年融资渠道保持通畅，上半年融资获得年融资渠道保持通畅，上半年融资获得 478.34亿元，利

3、率再创新低达亿元，利率再创新低达 3.76%。综合来看公司中短期违综合来看公司中短期违约风险相对较小，建约风险相对较小，建议配置剩议配置剩余期限在余期限在 3Y 内地产债。内地产债。一一、股东背景、股东背景：央企央企背景，背景，中化中化、平安、平安给与直接资金支持给与直接资金支持 1、公司第一大股东为中国中化，实控人为国务院，、公司第一大股东为中国中化，实控人为国务院，截至截至 2022 年 H1 中国中化持股达 35.27%，平安人寿持股达 14.08%，新华人寿持股达 8.51%。2、虽然中国金茂现为混改背景，但中国中化及大股东中国平安对其给与虽然中国金茂现为混改背景，但中国中化及大股东中

4、国平安对其给与直接直接资资金支持，金支持，从其关联交易信息来看，公司大股东对其提供的财务支持整体力度较大，主要如下：（1）中国中化体系中国中化体系内通过中化保理为金茂提供保理服务；中化集团财务公司与中国金茂签订金融服务框架协议给与支持；中国金茂参与中化香港及第三方银行共同搭建的资金池等。此外，央企背景为公司融资提供便利，截止 2022H1 公司综合融资成本低至 3.76%；（2）中国平安体系中国平安体系内通过平裕保利为金茂提供保理服务；通过平安银行、平安信托、平安不动产、等专业公司全方位提供资金支持。二二、经营情况：经营情况：聚焦城市运营，聚焦城市运营，盈利指标改善盈利指标改善 1、收收入入稳

5、健稳健：城市运营与物业开发板块为主要收入来源城市运营与物业开发板块为主要收入来源（1）2015 年至今中国金茂主营业务收入增长较为平稳，在房地产需求不足背景下 2022H1 主营业务收入与上年基本持平，整体发展稳健。（2）从营收构成来看，公司早期以传统物业开发及酒店经营为主，2011 年公司成功获取长沙梅溪湖片区一级开发权开始探索城市运营领域以来，逐步确立“城市运营与物业开发”业务板块，形成“城市运营与物业开发”、“租赁及零售商业运营”及“酒店投资与经营”三大业务板块协同发展格局，“城市运营与物业开发”板块营收占比持续提升，2022H1 达 86.80%，成为公司主要收入来源。2、盈利盈利改善

6、改善：毛利：毛利回升，回升，公司已基本度过高价项目结算期公司已基本度过高价项目结算期 公公司盈利能力在司盈利能力在 2019 年后出现下滑，主要由于部分高地价项目进入结算期，现年后出现下滑，主要由于部分高地价项目进入结算期，现已逐步度过已逐步度过 2-3 年结算期，整体风险可控。年结算期，整体风险可控。2014-2018 年公司毛利率与净利率基本维持稳定，2019 年以来公司毛利率与净利率出现大幅下滑，由 2018 年的37.53%、18.90%跌至 2021 年的 18.61%及 8.54%，由主要原因是 2017 年进入高速扩张阶段后获取的部分高地价项目进入结算期，且 2020 年公司对发