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1、 敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告 2022 年 12 月 29 日 公司研究公司研究 稳积跬步致千里，业绩增长动能足稳积跬步致千里，业绩增长动能足 滨江集团（002244.SZ）首次覆盖报告 买入（买入（首次）首次）3030 年年步步为营稳健成长，步步为营稳健成长，以杭州为支点以杭州为支点发展为区域龙头，股权集中，管理稳定。发展为区域龙头，股权集中，管理稳定。滨江集团成立于 1996 年，经过数十年发展成为全国知名的长三角房地产领军房企。作为民营房企，公司实际控制人戚金兴穿透持有滨江集团 41.00%股权，两位联合创始人董事（朱慧明、莫建华）穿透后合计持股 22.79%，股权相对集

2、中，核心高管入职 15 年以上，保障管理稳定性及决策灵活性。公司发展战略上坚持深耕杭州、布局“三省一市”，已连续多年位居杭州房地产市场销售额第一。吸收杭州市场红利，杭州吸收杭州市场红利，杭州单城销售做到极致单城销售做到极致，销售，销售权益比提升，销售排名创新高权益比提升，销售排名创新高。2016-2021 年，杭州市商品房销售总量显著提升，住宅销售/供应比长期大于100%，为深耕杭州的滨江集团带来充裕的销售流量。2016-2021 年，滨江集团全口径销售额保持 20%以上增速，2021 年于杭州销售额达到 737.4 亿元，连续两年位居杭州楼市销售流量榜首。22 年 1-11 月，公司销售权益

3、占比为 58%，自 2020 年以来持续提升，同时位居克而瑞全口径销售榜第 13 位，创历史新高。近五年皆近五年皆保持保持 40%+40%+拿地销售比，拿地销售比，杭州土储占比过半，土储权益比例杭州土储占比过半，土储权益比例保持保持提升提升。2019 年以来公司年末土储总建面能够覆盖当年销售面积 3 倍以上，且持续提升，未来销售储备有较强保障。2018 年至今公司每年保持 40%以上的拿地销售比，拿地较积极。截至 22 年上半年，滨江集团总土储建面中有 61.2%分布在杭州市，较 21 年末提升 6.2pct。2022 年前 11 月，滨江集团新获地 34 宗，其中 33 宗土地在杭州，有 4

4、7%项目的权益比例在 50%以上，利于经营安全与业绩稳增长。业绩增长动能足，业绩增长动能足，归母净利润逆势提升归母净利润逆势提升，融资渠道畅通，融资渠道畅通，表外或有负债风险降低。表外或有负债风险降低。2017-2021 年公司营业收入和归母净利润四年 CAGR 分别为 28.9%、15.3%，22 年前三季度归母净利润同比增长 55.2%。近年来毛利率承压，而母公司损益占比提升，归母净利率逆势增长。22 年 H1 表外担保大幅减少，现金流稳健。盈利预测、估值与评级：目标价盈利预测、估值与评级：目标价 13.13.6969 元，首次覆盖元，首次覆盖给予给予“买入买入”评级评级 预测公司 202

5、2-2024 营业收入分别为 481.0/610.9/645.4 亿元，同比增速分别为26.7%/27.0%/5.6%；归母净利润分别为 39.4/47.3/55.8 亿元，同比增速分别为30.0%/20.3%/17.9%。根据绝对估值法，我们认为公司合理价格约为 14.31 元/股；根据相对估值法，我们认为公司合理价格约为 13.69 元/股。综合绝对估值法与相对估值法，根据审慎性原则，我们给予公司目标价根据审慎性原则，我们给予公司目标价 13.6913.69 元元/股股。鉴于公司以杭州为大本营布局辐射长三角，销售向好，拿地积极，项目权益占比持续提升，现金流安全，未来业绩具有持续提升空间，首

6、次覆盖给予“买入”评级首次覆盖给予“买入”评级。风险提示：风险提示：销售不及预期、新拿地不及预期、销售不及预期、新拿地不及预期、施工与交付不及预期施工与交付不及预期、新房市场价、新房市场价格超预期下滑、格超预期下滑、房地产政策调控超预期等房地产政策调控超预期等。公司盈利预测与估值简表公司盈利预测与估值简表 指标指标 20202020 20212021 2022E2022E 2023E2023E 2024E2024E 营业收入（百万元）28,597 37,976 48,100 61,091 64,537 营业收入增长率 14.60%32.80%26.66%27.01%5.64%净利润（百万元）2