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1、中国REITs论坛（CRF）中国REITs指数之不动产资本化率调研报告第三期2022年12月出版方：中国 REITs 论坛支持机构：北大光华中国 REITs 研究中心戴德梁行中联基金2 CRF 中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告中国 REITs 论坛 版权所有前言中国内地不动产大宗交易市场概览新加坡、中国香港 REITs 在内地大宗交易案例分析本期调研基本情况介绍不动产资本化率调研成果中国内地基础设施 REITs 分析目录12345612691020CRF 中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告 1中国 REITs 论坛 版权所有不动产投资信托基金（REITs）是不动产投融

2、资体系中的重要金融工具，我国基础设施 REITs 试点产品自 2021 年 6 月底正式发行，截至 2022 年 11 月底，共有 22支 REITs 产品在沪深交易所挂牌上市，底层资产涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房以及交通、能源、环保等多个领域，发行规模达到 757 亿元，受到各方高度认可。国际成熟 REITs 市场及国内不动产资产证券化产品实践经验显示，资产的合理估值是建设一个有效基础设施 REITs 市场的基石，可以为 REITs 的发行定价提供有益参考，有助于抑制REITs市场的投机行为，真实反映底层资产的价值水平，为投资人、管理人与监管层释放更为准确的价格信号。REITs 兼

3、具金融产品与不动产的双重属性，底层资产所展现出的现金流和市场价值最终将传导至 REITs 产品在金融市场中分红派息表现及二级市场份额交易价格。REITs 的不动产属性决定了需要通过价值评估来客观反映资产所具有的收益能力、市场稀缺性、交易价格等特征。多年来，我国境内不动产资产证券化产品主要以商业不动产为主，投资者基于对固定收益的投资逻辑更加关注发行主体信用。而国内快速发展的基础设施 REITs更具权益投资属性，资产类型愈发多样化，各类项目运营模式差异较大，市场各方对不同类型 REITs 估值定价的规则认识各异。因此，在全市场范围内逐步建立一个科学有效、公开透明的估值参照体系，对于从整体层面改善基

4、础设施 REITs估值质量的准确性与稳定性具有重要意义。资本化率（Cap Rate）在不动产大宗交易市场中可以真实地体现物业运营净收益与价值之间的关系，客观反映投资者对于收益回报的要求，研究资本化率对不动产定价具有重要意义。基于此，中国 REITs 论坛联合北大光华中国 REITs 研究中心、戴德梁行、中联基金联合发起“中国 REITs 指数之不动产资本化率调查研究”，以问卷的形式邀请业内领先的不动产投资专业机构与行业专家参与调研。调研报告通过不同维度分析了受访者对于各类资产在大宗交易市场中对于资本化率的专业判断，并参考新加坡、中国香港 REITs 收购内地物业时公开披露的交易信息，以及已发行

5、的产权类公募 REITs 上市信息，为不动产大宗交易及公募 REITs 资产定价提供了一份参考基准。2019 年 6 月和 2021 年 3 月中国 REITs 论坛发布了中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告第一期与第二期，得到国内不动产投资行业、REITs 市场监管及参与机构的广泛关注与高度认可。在中国内地基础设施 REITs 市场稳步踏入第二年发展之时，中国 REITs 论坛再度发布 2022 年度资本化率调查研究结果，为不动产及 REITs 市场的长久发展提供资产定价的“锚”。最后，诚挚感谢参与中国 REITs 指数之不动产资本化率调研的 50 余家机构及行业专家，期待与各位保

6、持长期合作，共同推动中国不动产金融行业的研究、交流、规范与进步。中国 REITs 论坛二二二年十二月十六日前言12 CRF 中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告中国 REITs 论坛 版权所有中国内地不动产大宗交易市场投资分布中国内地不动产大宗交易市场资金来源中国内地不动产大宗交易市场概览 22022 上半年中国内地共录得 74 宗、共计 750 亿大宗交易，同比分别下降 31%和 24%，均为疫情以来最低值。考虑到四大一线城市上半年都不同程度地面临了疫情冲击、成交有所滞后，2022 年大多数市场参与者均持观望态度。上海仍是大宗交易最活跃的市场，成交金额突破 300 亿；北京虽仅录得