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1、 证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 行业研究行业研究 房地产房地产 2022 年年 12 月月 12 日日 房地产行业深度研究报告 推荐推荐（维持）（维持）国央企的逆势机遇国央企的逆势机遇 2022 年国央企在销售、融资、拿地端的优势开始大幅显现。年国央企在销售、融资、拿地端的优势开始大幅显现。1）销售端）销售端：虽然当前全行业销售仍较为疲弱，但以克而瑞权益口径销售金额看，TOP50 的国央企已连续两个月保持正增长，国央企和民企之间的销售增速差距大幅打开。前期国央企的销售

2、抗跌主要在于高能级城市布局，而 2022 年 7 月断贷风波后，国央企良好的信用资质使得销售反弹。预计 2023 年国央企仍将保持明显的销售优势，而在国央企之间销售均价和销售增速也存在显著的正相关关系。2）拿地端拿地端：缩表压力下，2022 年土地市场持续冷清，但以克而瑞拿地排行榜看，TOP100 房企里国央企拿地金额占比提升至 80%，部分国央企如越秀地产、华发股份等在有较高销售增速的同时，也保持了较大的拿地力度。3）融资端）融资端：境内国央企公开市场融资逆势增长 40%，宽松的融资环境不仅让国央企有息负债规模基本保持稳定，同时短期有息负债占比逐步降低至 26%，而民企在负债收缩的背景下，短

3、期有息负债占比提升至 45%。2022 年国央企在核心城市保持一定拿地年国央企在核心城市保持一定拿地强度强度，助力，助力 2023 年销售年销售。当前融资环境的改善预计将在 2023 年传导至高能级城市土地市场，继而改善居民对于高能级城市商品房房价的预期。高能级城市布局的房企及 2022 年在高能级城市逆周期加大拿地力度的房企预计将有结构性机会。梳理核心 16 个城市发现：1）2023 年供应土地质量提升，在溢价率较低的背景下，土地楼面均价反而大幅抬升；2）国央企拿地金额占比大幅提升至 84%，其中华发股份、华润置地等逆势扩张；3）部分地方国企深耕当地，土储质量较高，也将受益于 2023 年核

4、心城市的销售恢复，如合肥城建等。股权融资规则的股权融资规则的优化优化将将助力助力国央企本轮国央企本轮小周期小周期崛起崛起。股权融资将沿着两个方向展开，1）部分国央企可借助定增降低资产负债率，改善现金流，而从 2014年以来地产股定增的经验看，定价日 PB 均在 1 倍以上，国央企定增定价日 PB估值中位数为 2.2 倍；2）部分国央企有望利用并购重组机遇，收购母公司旗下的相关地产资产，完成资产重组，部分公司控股股东仍有一定未上市地产资产。关注国央企估值修复关注国央企估值修复机会机会及逆势扩张的机会及逆势扩张的机会。1）在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，

5、而股权融资的放开，也将进一步放大该优势。该过程将促使国央企估值得到系统性修复，按照剩余收益模型，部分国央企存在较大的估值修复空间，关注金融街、首开股份、中国金茂、中国海外发展等；2）在股权融资放开方面，部分房企再进行扩表有望带动高能级城市小周期上行，2023 年销售均价和销售增速正相关的现象将得到延续，关注结构性复苏机会，关注绿城中国、华润置地、华发股份、建发国际集团、中交地产等；3）关注具备较强竞争力的头部国央企，如万科 A、保利发展、招商蛇口等，以及剩者为王的非国央企，如龙湖集团、金地集团、新城控股等。风险提示：风险提示：融资政策落地不及预期，行业缩表失控。证券分析师：单戈证券分析师：单戈

6、 邮箱： 执业编号：S0360522110001 行业基本数据行业基本数据 占比%股票家数(只)126 0.02 总市值(亿元)18,130.86 1.99 流通市值(亿元)17,155.13 2.49 相对指数表现相对指数表现%1M 6M 12M 绝对表现 18.8%11.3%4.1%相对表现 11.2%15.6%25.3%相关研究报相关研究报告告 大拐点的宿命地产大变革研究之经济篇 2022-11-20 房地产行业重大事项点评：预计地产金融紧缩暂时终结 2022-11-13 房地产行业 2021 年中期投资策略：精耕细耘，悠久稳健 2021-08-28 -31%-16%0%15%21/12