首开股份-土储与销售双优顺势而为可致远-221205（27页）.pdf

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1、 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。1 20222022 年年 1212 月月 0505 日日 首开股份首开股份(600376.SH)(600376.SH)公司深度分析公司深度分析 首开股份：首开股份：土储与销售双优，顺势而为可致远土储与销售双优，顺势而为可致远 证券研究报告证券研究报告 住宅物业开发住宅物业开发 投资评级投资评级 增持增持-A A 首次首次评级评级 6 6 个月目标价个月目标价 8.508.50 元元 股价股价 (2022(2022-1212-02)02)6.276.27 元元 交易数据交易数据 总市值总市值(百万元百万元)16,173.87 流通市

2、值流通市值(百万元百万元)16,173.87 总股本总股本(百万股百万股)2,579.57 流通股本流通股本(百万股百万股)2,579.57 1212 个月价格区间个月价格区间 4.19/7.42 元 股价表现股价表现 资料来源：Wind 资讯 升幅升幅%1M1M 3M3M 12M12M 相对收益相对收益 16.5 45.6 49.3 绝对收益绝对收益 21.7 41.9 29.0 池光胜池光胜 分析师分析师 SAC 执业证书编号：S1450518100003 相关报告相关报告 公司总览。公司总览。首开股份是北京市属国有房企，控股股东为首开集团。截至 2022Q3，大股东首开集团控股 52.6

3、5%，股权结构稳定，君康人寿、横琴人寿、百年人寿三家险资持股也彰显公司价值。公司房地产业务起步于北京，向京外核心城市扩张的同时持续巩固大本营优势。土地储备量足质优，立足北京，布局核心一土地储备量足质优，立足北京，布局核心一二线。二线。截至 2022年 6 月末，公司存量土储建面 2299.7 万方，对应土储倍数约为6.1 倍，在上市房企中领先。公司重点布局高能级城市，存量土储 39.6%布局在北京，83.7%位于一二线，京外重点布局苏州、福州、成都、厦门等核心城市。2021 年以来，随着房地产市场下行，公司审慎扩张土储，拿地强度回落，但拿地进一步集中于北京等核心城市，2021 年以来一二线拿地

4、金额占比保持在 90%以上，2021 年、2022 年 1-10 月北京拿地金额占比分别达到 72%、93%。销售韧性强，销售韧性强，已售未结资源充足已售未结资源充足。依托优质且充裕的土储，市场下行期公司销售表现出较强韧性，2022 年 1-10 月全口径销售金额排名自 2021 年 38 位提升至第 22 位，9 月以来销售改善更明显，10 月销售金额当月同比已由负转正；此外，今年 1-10 月销售金额权益比上升至 67.7%，较 2021 年上行了 9.5pct。2022年公司新开工积极，上半年新开工面积同比增长 27.5%，是 11家披露数据的样本上市房企中唯一正增长的公司，后续销售增长

5、有保障。2022H1 公司合同负债 639 亿元，相比 2021 年末增长14.5%，为下半年结算提供保障。顺势而为，偿债能力持续优化，融资渠道畅通。顺势而为，偿债能力持续优化，融资渠道畅通。（1）行业下行期公司更加注重财务安全性，2021 年以来降负债成效显著，2021H1 净负债率、剔预资产负债率相比 2020 年末各降低33.4pct、2.6pct，现金短债比 2021 年以来持续保持在 1 以上。（2）在行业融资环境不断收紧的背景下，公司作为头部地方国企，背靠北京国资委，融资渠道顺畅。2022 年以来公司积极发行债券进行融资，截至 11 月 30 日累计发债 209 亿元，净融资149

6、 亿元，发债久期拉长、成本维持低位。此外，政策支持优质房企融资下公司融资渠道也不断丰富。投资建议：投资建议：（1 1）房地产业务板块。）房地产业务板块。根据公司已披露的新开工、竣工情况，结合龙头房企享受供给端收缩带来的集中度上升，假设公司 2022-2024 年销售金额增速为-20%/10%/10%，预测公司2022-2024 年房地产开发板块营业收入增速为-37%/25%/16%；（2 2）其他业务板块。）其他业务板块。结合过往收入增速和毛利率，预测 2022-2024 年公司酒店物业经营等营业收入增速为 5%，毛利率维持40%左右。综合来看，预测公司 2022-2024 年营业收入分别为-