房地产行业深度报告：供地“两集中”何去又何从？-221128（19页）.pdf

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1、证券研究报告行业深度报告房地产 东吴证券研究所东吴证券研究所 1/19 请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业深度报告 供地“两集中”，何去又何从？供地“两集中”，何去又何从？2022 年年 11 月月 28 日日 证券分析师证券分析师 房诚琦房诚琦 执业证书：S0600522100002 研究助理研究助理 白学松白学松 执业证书：S0600121050013 行业走势行业走势 相关研究相关研究 新房销售小幅回升，供给端政策明显发力 2022-11-21 各地政策持续放松，金融纾困持续加码 2022-11-14 增持（维持）Table_Tag Table_

2、Summary Table_Summary 摘要摘要 中国土地拍卖制度变迁：中国土地拍卖制度变迁：第一阶段：土地出让市场化改革试点探索开始第一阶段：土地出让市场化改革试点探索开始（1978-1986 年），年），1978 年改革开放前，我国土地资源基本实行“无偿划拨，无偿使用，无使用期限，不得流动”制度。第二阶段：协议出让逐第二阶段：协议出让逐渐向土地公开交易过渡（渐向土地公开交易过渡（1987-2004 年），年），1987 年深圳首次把单一的土地划拨改为划拨、协议、招标、挂牌、拍卖等多种方式出让；2004 年 831大限严格纠察土地出让中的违规问题，严格执行经营性土地使用权招拍挂制度。第三

3、阶段：出让制度规范化、土拍规模快速增长（第三阶段：出让制度规范化、土拍规模快速增长（2004-2020年），年），中国快速城镇化进展带来了房地产的黄金阶段，各地土拍市场火热，地王频现。第四阶段：集中供地开启新阶段（第四阶段：集中供地开启新阶段（2021 年年-至今），至今），2021年 2 月，自然资源部2021 年住宅用地供应分类调控相关工作要点要求 22 个重点城市实行住宅用地“两集中”同步公开出让。“两集中两集中”供地供地政策影响政策影响分析：分析：顺周期稳定器，降温土地市场，平稳行业顺周期稳定器，降温土地市场，平稳行业波动：波动：1）通过将城市各区政府的“零售市场”转向市级的“统一市场

4、”，叠加大量宅地年内限次集中出让，构建土地市场长效机制，对土地市场降温来“稳预期”；2）对房企，“集中供地”信息披露透明，帮助房企从“逢地必抢”的泥潭中有效脱身；3）对地方政府，倒逼其编制好供地计划，包括供地批次、时间、规模，还可以根据市场热度决定供地计划的调整。逆周期弊端渐显：房企拿地资金要求提升，行业下行期间流拍加逆周期弊端渐显：房企拿地资金要求提升，行业下行期间流拍加剧：剧：1）集中供地背景下大量土地集中上市，对房企的资金实力提出了更高的要求；2）主要在部分土地热点城市展开，使得按照“两集中”模式供地，热点城市、优质板块与冷门城市、欠优质板块的分化会加剧；3）在房企资金链紧张的行业下行周

5、期中，土地市场短期迅速降温，进而影响地方政府财政。供地政策展望：供地政策展望：从 2021 年三季度开始，我国楼市成交下滑，房企销售回款随之恶化，叠加去杠杆政策，房企现金流压力陡增，拿地意愿普遍下降。从拿地企业类型来看，央国企、城投公司扩充土地储备，民企拿地持续收缩，土地入市率下行。目前，实施不到两年的土地集中供应制度，部分城市已经开始进行调整和退出。除部分城市对土地出让“两集中”政策放松外，“放松限价”、“延缓土地出让金缴纳时间”等土拍规则亦在优化调整。总体来说，在行业上行阶段，“两集中”政策出台平抑总体来说，在行业上行阶段，“两集中”政策出台平抑土地市场热度的目标已完成；当前土地市场缩量供

6、应，城投托底拿地模土地市场热度的目标已完成；当前土地市场缩量供应，城投托底拿地模式亦不可长期持续。在行业式亦不可长期持续。在行业下行期调整集中供地政策是有必要的，有利下行期调整集中供地政策是有必要的，有利于行业恢复常态。于行业恢复常态。各城市如北京、武汉、南京等目前多采用增加土地出让频率至四次及以上的调整措施，预计未来会相应地缩减每批次供应地块数量，并合理调整土地出让的底价和溢价率。风险提示：风险提示：行业下行压力超预期；疫情发展超预期；调控政策放松不及预期。-28%-23%-18%-13%-8%-3%2%7%12%17%2021/11/292022/3/292022/7/272022/11/