陆家嘴-投资价值分析报告：核心区位优质资产-221122（18页）.pdf

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1、 证券研究报告证券研究报告 请务必阅读正文之后请务必阅读正文之后第第 17 页起的免责条款和声明页起的免责条款和声明 核心区位核心区位，优质资产，优质资产 陆家嘴（600663.SH）投资价值分析报告2022.11.22 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 张全国张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 陈聪陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 公司公司是上海浦东新区国资委旗下的是上海浦东新区国资委旗下的“开发“开发+运营运营+金融”金融”平台，平台，持有位于陆家嘴持有位于陆家嘴等核心区域的优质物业，具备丰富的运营经验

2、，业务模式稳定。随着在途项目等核心区域的优质物业，具备丰富的运营经验，业务模式稳定。随着在途项目竣工，公司物业管理规模有望持续上升。目前竣工，公司物业管理规模有望持续上升。目前公司公司 PB 水平水平处于近处于近十年十年 6.11%分位分位，历史上保持较高现金分派率，历史上保持较高现金分派率，我们首次覆盖我们首次覆盖公司公司，给予“买入”，给予“买入”的投资的投资评级。评级。陆家嘴陆家嘴优质物业优质物业运营商运营商。公司是上海陆家嘴区域主要核心资产的运营商之一。经过三十年的发展，公司正式构建“开发+运营+金融”的业务格局。公司开发板块涉及不动产的开发、销售及运营管理服务，金融服务板块则包括信托

3、、证券、保险业务。上海浦东新区国资委持股比例为 56.4%。优质物业构筑核心价值优质物业构筑核心价值。公司持有出租的优质物业面积约 290 万平米，主要位于上海陆家嘴区域，如果考虑到目前公司在建面积的竣工交付，公司未来在管面积有望超过 400 万平米。2021 年，房地产租赁实现营收 34.5 亿元，同比增长 9.9%，毛利 26.2 亿元，同比增长 12.3%。2022 年上半年，公司租赁业务实现营收 17.3 亿元，同比增长 4.2%，毛利润 13.3 亿元，同比增长 11.8%。由于公司运营经验丰富，能力较强，公司位于上海的甲级写字楼出租率和租金均开始企稳。融资渠道通畅。融资渠道通畅。截

4、至 2022 上半年，公司有息负债规模达到 571 亿元，占当期公司总资产的 47.7%，较 2021 年末增长 5.8 个百分点。2022 年，截至三季度末，公司累计发行债券 38 亿元，平均融资成本下降 48BPs 至 3.20%。公司国企的股东背景和优质物业组合的持有规模，使得公司保持较为通畅的融资渠道。现金分派率高，积极回报股东。现金分派率高，积极回报股东。公司每三年会审阅股东回报规划，根据 2020-2022 年股东回报规划，公司三年内以现金方式分配的利润不少于年均可分配利润的 50%。我们认为，公司房地产出租业务的特性决定了稳定的收入和现金流，有望持续保持高比例的现金分派比例。风险

5、因素：风险因素：苏州项目销售结算不及预期的风险；金融业务增速下降的风险；房地产行业销售持续下行，影响公司房地产板块运营的风险；局部疫情反复对投资性房地产出租的影响；宏观经济增速放缓，公司租赁业务受影响的风险。盈利预测、估值与评级：盈利预测、估值与评级：公司是上海浦东新区国资委旗下“开发+运营+金融”平台，持有陆家嘴等核心区域优质物业，具备丰富运营经验，业务模式稳定。后续在途项目竣工有望推动管理规模持续增长。考虑到金融和地产开发业务波动、散点疫情反复带来减租，我们预计公司 2022/23/24 年 EPS 为 0.81/0.82/0.94元。参考可比公司（中国国贸、金融街、恒隆地产）2022 年

6、 11.7 倍的平均 PE，考虑到公司管理规模增长的高确定性，我们给予公司 2022 年 14 倍的 PE 估值，对应目标价 11.3 元，首次覆盖，给予“买入”评级。陆家嘴陆家嘴 600663.SH 评级评级 买入（首次）买入（首次）当前价 9.73元 目标价 11.30元 总股本 4,034百万股 流通股本 2,933百万股 总市值 393亿元 近三月日均成交额 32百万元 52周最高/最低价 12.26/9.09元 近1月绝对涨幅 0.62%近6月绝对涨幅-4.18%近12月绝对涨幅-2.08%陆家嘴（陆家嘴（600663.SH）投资价值分析报告投资价值分析报告2022.11.22 请务