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1、中国物流-2022 年 11 月第一太平戴维斯研究部报告大湾区物流指数大湾区物流指数定义&说明本报告研究地理范围界定为大湾区内地九个城市以及香港特别行政区。其中，根据市场发展阶段差异化特征，对各城市选择不同指数起点。香港、深圳、广州指数起点始于 2010 年，其它城市指数起点为 2015 年及以后。租金及价格指数分别反映出各城市间租金及价格的变化趋势，进而说明城市间物流地产市场资产表现的共性与差异。大湾区物流指数于 2020 年 7 月首次发布，并将定期进行半年度更新，以对大湾区城市物流市场最新趋势及租金、价格变化加以阐述。2020 年，第一太平戴维斯发布大湾区物流指数，旨在为粤港澳大湾区（以

2、下简称“大湾区”）物流地产市场参与者，如开发商、业主、租户、投资者等，提供可靠的参考性指标，以便掌握大湾区各个城市物流地产市场的变化趋势并适时调整经营管理策略，该报告将进行定期更新。高标准仓库（以下简称高标仓）指以钢结构为佳、净层高达 9 米及以上、首层承重达每平方米 3 吨及以上的仓库；此外，其防火等级应至少为丙二类。总租用成本为净有效租金、物业管理费及相关税费总和。大湾区数据取样范围指数更新周期背景高标准仓库总租用成本2 年初，大湾区物流市场承继了过往两年的增长势头，尤其在第一季度表现良好，并与市场预期相若。然而，四月份伊始，全球经济、贸易、供应链备受重创，部分租户开始对其区域业务运营表现

3、出越来越大的担忧，审查并改变其物流物业使用计划和需求。有鉴于此，大湾区物流市场整体租赁需求较去年下半年倾软，进而导致区域平均空置率上升。即便如此，但就期内租赁市场角度出发，多数业主的情绪并未受挫，因而其亦未改变租赁和定价策略。截至 2022 年上半年底，大湾区物流租金指数环同比分别上涨 1.3%和 4.3%。同期，众投资者对布局大湾区物流市场的兴趣依旧浓厚，交易活动与过去 12 个月持平，区域内录得数宗投资交易达成。截至期末，大湾区物流价格指数环同比分别上涨 5.1%和 9.7%。尽管上半年市场租金和资本价值表现尚属乐观，但所有城市皆进入上升末期的市场阶段，大部分城市的租金几近峰值。展望下半年

4、，疫情在许多城市的复发（尽管规模较小）已经对供应链造成负面的影响，并且从资产管理的角度来看，其已对第三季度以来租赁市场的入驻率和租金水平造成一定冲击。至年底，这预计将导致大湾区物流租金指数的小幅下降。同期，投资者亦变得更为理性和价格敏感，甚至在挑选交易标的时更为审慎与挑剔。尽管如此，这些都不足以撼动多数业主的定价信心并迫使其改变定价策略。因此，大湾区物流价格指数预计将保持稳定。摘要大湾区物流指数 3 大湾区物流指数4 年上半年，尽管大湾区多城物流市场租金增速稍有放缓，但多持续增长，这令区域物流租金指数环比增长 1.3%、同比增长 4.3%。其中，香港租金指数增幅最高，达到 7.2%。同期，包括

5、珠海、惠州、江门、肇庆在内四个城市的租金指数维持不变。值得一提的是，考虑到几乎所有大湾区市场的租赁需求逐渐倾软，业主对租金期许亦于下半年伊始稍有回调。租金指数大湾区物流指数 5 201320202017201420212022201820152012201920161H1H1H1H1H1H1H1H1H1H1H2H2H2H2H2H2H2H2H2H2H大湾区物流价格指数（1H/2012-1H/2022）来源：第一太平戴维斯研究部，202260100140180220260300340香港广州深圳肇庆佛山江门中山东莞惠州珠海大湾区1H/2010=100/1H/2015=1002022 年上半年，众投

6、资者对布局大湾区物流市场的兴趣皆与去年同期相若，交易活动水平与过去 12 个月持平，且区域内录得数宗投资交易达成。一些机会型投资机构甚至选择投资毗邻大湾区主要城市（譬如广州）的物流投资机会，以获得可能在预期期限内实现的更高潜在收益。尽管自 4 月起，投资者情绪开始因投资者类型而异（国内投资者与海外投资者相较），但这尚未改变业主的定价策略和预期。期末，大湾区物流价格指数环比上升 5.1%、同比上升 9.7%。价格指数大湾区物流指数6 年上半年，市场分别于深圳、东莞和肇庆录得新仓入市，合计带来约 52.1 万平方米供应面积。尽管如此，大湾区整体供应实质上仍相对有限。截至期末，区域市场的总存量累计达