万物云-投资价值分析报告：物业科技先锋30年厚积薄发-221025（49页）.pdf

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1、 敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告 2022 年 10 月 25 日 公司研究公司研究 物业科技先锋，物业科技先锋，3030 年厚积薄发年厚积薄发 万物云（2602.HK）投资价值分析报告 买入（首次）买入（首次）物管行业标杆亮相，股东阵容实力雄厚物管行业标杆亮相，股东阵容实力雄厚 万物云前身为万科地产物业服务部门，1990 年开始涉足住宅物业管理，组织成立中国第一个业主委员会，在全国第一次物业管理公开招标中夺魁，开创第三方物业管理先河，历经 30 年发展，持续为行业树立标杆。2022 年 9 月 29 日，万物云在港交所上市，控股股东为万科企业，战略投资者有博裕资本、58 同城，吸

2、引了中国诚通及旗下的国企混改基金、瑞银资管、高瓴资本、淡马锡等基石投资者。三大业务板块协同发展，基础物管市占率行业第一三大业务板块协同发展，基础物管市占率行业第一 公司业务分住宅、商企、科技三大板块，对应社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT 及 BPaaS 解决方案服务。截至 2022H1，住宅在管面积 7亿平，覆盖全国 30 个省市自治区；商业 1.4 亿平，按 2021 年基础物业管理服务收入计，万物云占市场总份额的 4.28%，排名行业第一。商企服务构筑差异化竞争壁垒，智慧物业建设行业领先商企服务构筑差异化竞争壁垒，智慧物业建设行业领先 万物云融合中外基因成立万物梁行，

3、走差异化路线，深挖企业综合后勤板块需求，以客户为中心，进一步拓宽物业管理服务范畴，向国际物管龙头看齐，打造新的增长曲线，抢滩登陆综合设施管理市场，锁定优质客户。科技板块独树一帜，AIoT（人工智能物联网）+BPaaS（云技术流程管理）解决方案服务将线上云服务与线下智能硬件服务相结合，服务场景从智慧社区到智慧城市，竞争优势突出。多航道驱动业绩快速增长，毛利率稳定，期间费用率优化多航道驱动业绩快速增长，毛利率稳定，期间费用率优化 公司培育了多条业务条线并发展成熟，2011-2021 年公司始终保持超过 30%的收入增速，2022H1 住宅、商企、科技三大板块收入分别为 80 亿元（yoy+35%）

4、/51亿元（yoy+40%）/12 亿元（yoy+56%），均延续了快速增长势头。剔除收并购导致的无形资产摊销影响，2022H1 毛利率为 16.9%，同比提升 0.1pct；销售费用率+管理费用率基本维持稳定，于同业而言相对较低，2022H1 为 8.2%。盈利预测、估值与评级：目标价盈利预测、估值与评级：目标价 54.954.9 港元，首次覆盖给予港元，首次覆盖给予“买入买入”评级评级 我们预测公司 2022-2024 年的营业收入分别为 306 亿/382 亿/466 亿元，营收增速分别为 29%/25%/22%；归母净利润分别为 19.5 亿/24.1 亿/29.5 亿元；三年EPS

5、分别为 1.67 元/2.07 元/2.53 元。根据相对估值法，我们认为公司 2022 年的合理 PE 为 30 倍，对应目标价 54.9 港元；根据绝对估值法，我们认为公司合理价格为 55.1 港元。公司是物业服务标杆企业，多年保持中高速增长，住宅物业规模第一梯队，商企服务稳居龙头，智慧物业建设方面领跑行业，未来发展空间广阔，业绩增长保障性强，首次覆盖给予“买入”评级，目标价 54.9 港元。风险提示：风险提示：业务开展与外拓不及预期风险、成本控制风险、次新股价格波动风险。盈利预测与估值简表盈利预测与估值简表 指标指标 20202020 20212021 2022E2022E 2023E2

6、023E 2024E2024E 营业收入（百万元）18,145 23,705 30,554 38,175 46,629 营业收入增长率 30.3%30.6%28.9%24.9%22.1%归母净利润（百万元）1,464 1,668 1,952 2,413 2,952 归母净利润增长率 43.5%13.9%17.0%23.7%22.3%EPS（元）1.25 1.43 1.67 2.07 2.53 ROE（归母，摊薄）22.3%16.2%16.4%17.7%18.7%P/E 28.8 25.3 21.6 17.5 14.3 P/B 6.4 4.1 3.5 3.1 2.7 资料来源：Wind，光大证券