中国连锁经营协会：2022后疫情时代存量商业调改升级与创新研究报告（85页）.pdf

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1、11伴随城市化进程开始步入提质减速的阶段，优质商业用地资源紧缺，商业地产行业从土地驱动模式转变为存量改造的新格局当中。自 2017 年全国购物中心和百货的增量占存量比降到 20%以下，商业地产行业开始从增量时代进入到存量时代。老旧商业升级改造亟需焕新升级，顺应新商业潮流。商业地产行业一方面面临城市发展阶段上客观用地的限制以及自身在规划设计、业态组合上的老旧、不时髦，另一方面消费者自身也在进行更新升级，Z 世代消费者成为主流，更加看重体验感和情感上的满足，对商业场景创新的速度和形式具有更高的要求，打造场景化、沉浸式、主题化、怀旧风、融入IP，引进复合业态等来实现内容和运营的差异化、精细化、合理化

2、成为当下存量改造下场景创新的新思路。再有当下互联网已进入 5G 时代，数字化、智能化、元宇宙，线上线下的融合也已经成为实体商业的标配和共识，老旧商业必须尽快通过改造追赶年轻消费者的需求与喜好，营造出圈场景、引进新型业态和热门首店，打造火爆商业话题，才能顺应新商业潮流，深入到行业发展的新格局中，引领商业新风尚。中国连锁经营协会与和桥机构特推出 后疫情时代，存量商业调改升级与创新研究报告，旨在解决行业对于存量商业改造的痛点、难点，通过对国内外存量商业调改升级与创新项目的深度剖析，探究出未来商业地产与零售在调改升级与创新过程中的新思路。引言230101存量商业市场观察4在疫情常态化的发展中，商业地产

3、也遭受着随时面临停工的风险，以及消费者对于进入封闭公共场所的恐惧，开放式街区逐渐代替封闭的盒子 Mall，开发更多公共空间，打造优质场景和主题街区，为消费者营造微度假一日游的新型购物中心和百货，成为存量改造过程中迫切需要解决的问题。存量改造的新蓝海中也存在不少新商机可寻，一二线城市商圈内外竞争激烈，同质化严重，存量改造是脱颖而出的新机会，下沉市场目前消费水平提升，小镇青年成为消费主力，存量改造迎来广阔市场急需开拓。因此存量时代下，老旧商业改造升级需要更多的范本让我们去参考、学习，最终找到适合自己的方向，讲自己的故事，顺应新的商业发展趋势，实现商业的更新与进阶。市场现状分析商业地产正在从增量市场

4、转入存量市场，据中国连锁经营协会统计，截至 2021 年底全国在营 3 万平以上购物中心约 6300 个。至 2025 年，预计购物中心存量超过 6 亿平方米，TOP30 的购物中心的存量规模近年上涨速度变快，可见存量改造的空间巨大。2011 年-2021 年中国购物中心存量表现2016 年-2021 年 TOP30 商业运营商购物中心存量统计体量存量（亿方）规模（万）5据 2021 年度中国实体商业客流桔皮书的报告中可知在存量购物中心数量 TOP10 中，存量改造主要集中在北上广深等经济相对发达的核心一二线城市，并且多数位于城市的核心商圈、成熟商圈，周边的商业、住宅配套趋于完善。存量购物中心

5、数量 TOP10存量百货店数量 TOP102021 年上海商业存量居一线城市之首，全年新开业达到 243 万，其中包括因 2021 年受疫情影响延迟开业的项目，改造的总体量达 96 万，占新开商业体量的近三分之一。北京、深圳、广州及成都存量商业也在近五年持续递增。北京预计在 2025 年内完成新一轮改造计划，共拥有 52 个商圈，目前改造完成 22 个，剩余商圈将持续改造升级，形成 2-3 个千亿规模的世界级商圈。2022 年，商店一店一策及商街的改造与商圈的体制升级进行结合。2022 年不少项目改造已升级开业或正在启动，如 2022 年 1 月 19 日亮相的东安市场，正在改造的北京中关村广

6、场。来源：RET 睿意德数据来源:中商数据，统计量为 3 万以上项目6在百货方面，不少百货仍以传统理念在经营管理，运营团队不够年轻化，店面形象、装修设计也需要更新换代。疫情之下，更是将一部分商品同质化、经营无特点的门店问题暴露出来，无论是建筑设计、场景设计还是固有的业态格局都无法吸引新一代的消费者，百货面临关闭和改造升级两个选项。老旧项目如何焕新重生，以新面貌回归到人们视野当中，并重新获得消费者的青睐，成为行业关注的重点。成功的项目改造可以通过对原有空间进行重新合理规划，打造适合新时代的吸睛引流的场景与设计，创造网红标志打卡点，引进最新最潮的业态、新店等，最终让原有的商业项目焕发出新的光彩。但