上海临港：立足上海走向全国园区经营稳中向好-221024（19页）.pdf

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1、房地产房地产/房地产开发房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/19 上海临港上海临港（600848.SH）2022 年 10 月 24 日 投资评级：投资评级：买入买入（首次首次）日期 2022/10/21 当前股价(元)11.94 一年最高最低(元)15.73/11.44 总市值(亿元)301.18 流通市值(亿元)281.41 总股本(亿股)25.22 流通股本(亿股)23.57 近 3 个月换手率(%)8.98 股价走势图股价走势图 数据来源：聚源 立足上海走向全国，立足上海走向全国，园区园区经营经营稳中向好稳中向好 公司首次覆盖报告公司首次覆盖报告 齐东（分析师）齐东

2、（分析师） 证书编号：S0790522010002 立足上海走向全国，立足上海走向全国，园区园区经营稳中向好经营稳中向好，给予“买入”评级，给予“买入”评级 上海临港作为具有国资背景的园区开发运营企业，拥有依托国家战略发展的产业优势，立足上海、融入长三角、走向全国的布局优势和受市场认可的品牌优势，公司开发销售和运营租赁业务发展稳健，土地储备充足，资金保障稳健，未来业绩有望持续释放。我们预计公司 2022-2024 年归母净利润为 18.7、19.7 和 23.6亿元，对应 EPS 为 0.74、0.78、0.94 元，当前股价对应 PE 为 16.1、15.3、12.8倍。首次覆盖，给予“买入

3、”评级。三大业务稳健发展，充裕土储三大业务稳健发展，充裕土储保障保障未来未来规模增长规模增长 公司主营业务包括产业园区开发、园区运营租赁及服务和其他业务。园区开发业务以园区物业销售为主，2022H1 园区物业销售收入 19.46 亿元，且公司获地成本远低于市场价格，利润空间较充分，土地储备可满足 3-4 年的开发周期。公司园区以三个国家战略为承载进行布局，立足上海深入长三角，具备产业发展空间优势；2022H1 租金收入达 12.89 亿元，同比增长 24.9%；总可租售面积 365 万方，总在租面积 281 万方，较 2021 年底分别提升 34 万方和 18 万方，贡献持续稳定的现金流，保障

4、公司中长期业绩释放。公司结合园区区位和产业特色，构建了六大现代化园区服务体系，2022H1 园区服务和其他业务收入 1.18 亿元，创立了轻资产运营服务团队进一步强化域外园区的发展规模。同时公司对园区产业积极赋能，培育了一批创新型产业项目，投资收入稳步提升。利润水平持续增长利润水平持续增长，融资，融资优势明显优势明显 公司利润水平连续四年实现增长，2022H1 公司实现归母净利润 6.13 亿元，其中园区租赁业务毛利率达到 77.1%，对业绩贡献显著。公司融资渠道畅通，2022年至今公开市场发债共 62 亿元，发行利率 1.7%-3.27%，平均融资成本由 2018年的 5.13%降至 202

5、1 年的 3.69%，有助于盈利空间的释放。风险提示：风险提示：受到疫情反复影响，拿地拓展不及预期、项目开竣工潜在风险。财务摘要和估值指标财务摘要和估值指标 指标指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元)3,930 6,272 7,012 7,783 8,791 YOY(%)-0.5 59.6 11.8 11.0 12.9 归母净利润(百万元)1,414 1,535 1,872 1,973 2,360 YOY(%)5.0 8.5 21.9 5.4 19.6 毛利率(%)57.0 59.9 58.1 60.8 63.5 净利率(%)36.0 24.5 2

6、6.7 25.4 26.9 ROE(%)9.2 9.3 9.7 9.8 10.9 EPS(摊薄/元)0.56 0.61 0.74 0.78 0.94 P/E(倍)21.3 19.6 16.1 15.3 12.8 P/B(倍)2.1 2.0 1.8 1.7 1.5 数据来源：聚源、开源证券研究所 -30%-20%-10%0%10%2021-102022-022022-06上海临港沪深300开源证券开源证券 证券研究报告证券研究报告 公司首次覆盖报告公司首次覆盖报告 公司研究公司研究 公司首次覆盖报告公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2/19 目目 录录 1、科技创新和产业