房地产长效机制解读系列之需求端：从三类需求的估算出发理解房地产长效机制-221020（29页）.pdf

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1、 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 Table_Info1Table_Info1 证券研究报告证券研究报告 Table_Title 证券研究报告/宏观专题报告 从三类需求的从三类需求的估估算出发理解算出发理解房地产长效机制房地产长效机制-房地产长效机制解读系列之需求端房地产长效机制解读系列之需求端 报报告摘要：告摘要：Table_Summary 一直以来业界对房地产的经典总结是房地产长期看人口，中期看政策，短期看金融。但是着眼当下，房地产发展正在面临人口、政策和金融全方面的重要转变：人口方面，长期人口动能衰减，区域分化加剧；金融方面，“三道红线”使得企业融资约束持续偏紧

2、，被动去杠杆已成为行业最大趋势；政策方面，在房住不炒，因城施策的基调下，自今年年初以来，需求端政策自下而上边际转松，但当前的房地产市场依然低迷。回顾近二十年来房地产政策历程，政策的本质就是房住不炒，只是在不同的阶段下，表现出来的调控力度和手段有所差异，因此政策周期具有一定共性。第一，每次政策风向的转变都以房价为重要参考指标；第二，政策调控的核心在于打压投资投机性需求，并逐步向房住不炒下的因城施策转变；第三，2020 年前的调控偏重需求端，但之后供给端的“三道红线”、房贷集中度管理以及集中供地制度形成了三位一体的调控新格局，给房地产市场带来深刻改变。当前虽然市场景气度不高，二十大依然强调“房住不

3、炒”，我们认为透视政策和市场的本质，需要回归市场需求的基本面以及政策的核心目标。需求的结构上，我们通过构建房地产市场中刚需、改善型需求以及投机性需求的首付比例与总体市场需求的贷款杠杆之间的等量关系，对疫情前三类需求的占比进行了合理推算，发现三者占比比较接近。由于疫后的人口特征没有显著变化，因此当前潜在需求仍为三分天下的格局，这使得房住不炒将在较长时期坚持。需求的长期趋势上，刚需面临青年人口萎缩、人口增长放缓和结婚意愿走低的影响，增长将显著放缓；与改善型需求紧密相关的新出生人口也在较快下行。因此整体上，支撑房地产长期增长的人口动能未来将显著下滑，房地产市场也将加速向存量市场转变，这个过程中房住不

4、炒将更加坚定，房地产税也将择时推出。此外，从当前的政策视角来看，一方面 2021 年开启的政策调控新阶段，显著降低了市场预期，特别是降低了市场对期房的信心，这给市场的企稳带来了较大困难，但这并不影响居民端的购房能力。另一方面，房地产市场的区域分化，使得人口流入较多的一线和新一线城市房价上涨动能较大，因城施策的调控方式将长期坚持。当前央行和财政部针对刚需和改善型需求都推出了阶段性的重磅刺激政策，但这并不意味着政策风向的转变，第一，抑制投机性需求的政策力度在重点城市变化不大，房住不炒基调不变。第二，在期房信心偏弱下，宽松政策效能大打折扣，不能与之前的宽松政策简单类比。虽然当前政策松绑的空间尚存，但

5、是市场预期的企稳改善更需聚焦期房信心的提振，保交楼政策需持续推进。风险提示：风险提示：需求需求估算估算有误差；疫情爆发、保交楼政策推进超预期有误差；疫情爆发、保交楼政策推进超预期。Table_Date 发布时间：发布时间：2022-10-20 Table_Invest 相关数据 Table_Report 相关报告 凛冬将至：俄罗斯断气对欧洲经济影响几何？-20221018 美核心 CPI 创新高，12 月加息 75BP 概率大增-20221017 【东北宏观】9 月通胀数据的四点启示-20221015 【东北宏观】相较 9 月，10 月资金面有哪些变化？-20221013 新增非农超预期，美联

6、储 11 月大概率加息75BP-20221011 Table_Author 证券分析师：沈新凤证券分析师：沈新凤 执业证书编号：S0550518040001 021-61001806 0.20.30.40.50.60.722.533.544.555.566.52010201120122013201420152016201720182019202020212022年年广义库存去化周期1广义库存去化周期2狭义库存去化周期:右轴 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 2/29 宏观研究报告宏观研究报告-专题专题报告报告 目目 录录 1.近近 20 年来地产调控本质是房住不炒年来地