易居：2022上半年房企存货管理专题报告（14页）.pdf

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1、版权所有易居企业集团克而瑞研究中心1/14克而瑞研究中心现房库存 5 年首次负增长，六成房企较期初回落2022 上半年房企存货管理专题企业 1 组 沈晓玲、羊代红、齐瑞琳、张少贤中国房地产深度研究深度研究2022 年 9 月版权所有易居企业集团克而瑞研究中心2/14克而瑞研究中心目录一、房企存货基本无增长，但占总资产比重上升一、房企存货基本无增长，但占总资产比重上升.31、房企存货总量增速仅 0.4%，50 强房企控制最严格.32、降杠杆减投资整体缩表，存货占总资产比重升高.5二、现房库存规模回落，整体库存去化压力仍在二、现房库存规模回落，整体库存去化压力仍在.71、5 年来现货库存规模首次回

2、落，房企库存去化能力差异大.7全国现房销售占比创新高，重点监测房企现房库存首次回落.7六成房企现房库存回落，折扣、高频多样化营销促进去化.82、现房库存去化压力有所缓解，积极营销、调整布局是关键.9现房库存占比 12.9%仍属历史高位，形成一定现金流压力.9碧桂园积极营销去化现房，十成房企现房占比仍在 30%以上.9三、竣工交付影响存货周转效率，投资下滑缩短存货出清周期三、竣工交付影响存货周转效率，投资下滑缩短存货出清周期.101、存货周转率下降至 0.24，六成房企周转效率下滑.10资金受限企业竣工结转受到较大影响，存货周转率止升反跌.1030 强房企存货周转率较高，龙湖绿城等企业结转加速.

3、112、存货预收比下降至 1.94，行业去化出清周期缩短.11市场下行存货预收比下滑，行业逻辑转变下降杠杆去库存.11囤地少企业警惕未来开发经营危机，部分央国企实力强持地时间更久.12四、去库存压力仍大，聚焦竣工交付，关注内效修复提升四、去库存压力仍大，聚焦竣工交付，关注内效修复提升.13版权所有易居企业集团克而瑞研究中心3/14克而瑞研究中心前言前言从 2020 年的疫情影响，到“三条红线”融资管理细则落地，不少房企尤其是红档、黄档企业融资端承压，现金流吃紧，“降库存、抓回款”成为很多房企重要课题。2021 年两集中供地政策出台，商票数据纳入监管，表外负债逐渐浮出水面，此外试点重点房企被要求

4、买地金额不得超过年度销售额的 40%，下半年不少房企出现债务违约风险，黑天鹅事件频出。到 2022 年上半年，停工停贷潮蔓延，市场基本面颓势，预期悲观，叠加疫情影响，房企一方面开竣工速度和结转周期受到影响，另一方面销售去化速度也大不及以前，加上融资端收紧，房企上半年拿地寥寥，在这种情况下，想要维持企业的稳健发展，房企必须从存货结构、存货效率入手，提升整体运营水平。为此，我们筛选了 80 家典型房企1，分析企业的库存整体情况，如库存及占比、存货结构如现房库存压力及在建存货等；同时结合存货周转率、存货预收比等指标看企业表现，判断未来去化压力和增长预期。本文通过对上述企业存货相关指标解读，探究运营管

5、理过程中遇到的挑战，并结合当下的政策和市场环境给出建议。一、房企存货基本无增长，但占总资产比重上升房企存货一般包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品，房企的存货规模能够直观反映出目前企业的土地投资、项目开竣工投入状态。由于近年来房地产市场整体增速趋缓，加上新冠疫情、“三道红线”融资的监管政策，以及整体市场下行去化难度加大，房企一方面加快现房库存去化，加快现金回流，另一方面则是审慎投资，减少存货积压；但疫情反复、现金流紧缺及销售去化难度加大，也为房企去存货带来不确定性。1、房企存货总量增速仅 0.4%，50 强房企控制最严格（部分略）上半年房企的开工施工面积都同比负增长。上半年房企的开工施

6、工面积都同比负增长。上半年房企由于疫情影响、资金紧张拖累房企开工及施工，从上半年新开工面积来看，同比始终处于下降趋势，尤其是从 4 月开始，新开工面积较上年降低超 4 成。而由于上半年开工面积减少，“停工停贷潮”加上企业保交付等竣工加强，房企的施工面积单月同比也从 3 月起开始成下降趋势。除开工、施工面积下降，企业拿地也十分谨慎，较多房企上半年甚至零新增，在这样的背景下，房企存货规模增长乏力。图：房地产开发企业新开工面积月度走势（单位：万平方米）图：房地产开发企业新开工面积月度走势（单位：万平方米）1目前发布年报或业绩公告的企业只有 71 家，因此暂时使用 71 家数据，故行业平均值会有所微调