房地产行业地产杂谈系列：万物云上市在即行业领先的全域空间服务商-220927（28页）.pdf

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1、万物云上市在即，行业领先的全域空间服务商万物云上市在即，行业领先的全域空间服务商20202020年年0909月月2727日日证券研究报告证券研究报告行业评级：地产行业评级：地产强于大市（维持）强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款地产杂谈系列之四十一地产杂谈系列之四十一平安证券研究所地产团队 全国领先的全域空间服务提供商全国领先的全域空间服务提供商。万物云为万科旗下物管企业，成立于2001年，业务开展最早可追溯至1990年。经历三十余年发展，公司服务范围已由单一物业扩展至社区、商企和城市空间，业务范围拓展至物业管理以外业务，成长为增长模式由社区、商企和城市空间业务体系协同驱动的全域空间服务提

2、供商。2021年收入237亿元、归母净利润16.7亿元，2022H1末在管面积约8.4亿平米、合约面积约10.9亿平米，行业领先。布局聚焦市拓突出布局聚焦市拓突出，科技化提升效率科技化提升效率。万物云采取聚焦浓度策略，深耕华东、华南、二线及以上高能级城市。第三方管理规模持续提升，管理面积占比已超关联房企。2021年收并购脉冲式增长，主要由于收购伯恩物业、阳光智博；2021年市拓合约面积9484万平米，处主流物企领先水平，显示较强市场化能力。城市空间整合服务采用“全局智能运营”模式，2022Q1进入30城、服务项目52个。公司高度重视科研应用，形成逐层递进技术平台架构，AIoT及BPaaS解决方

3、案已实现对外输出，有望在优化运营效率等方面发挥重要作用。管理费用率趋势改善管理费用率趋势改善，现金充裕应收管理高效现金充裕应收管理高效。万物云2019-2021年业绩稳步提升，收入年复合增长30.5%、归母净利润年复合增长27.9%；社保减免退坡致毛利率承压，管理费用率由7.74%降至7.56%，趋势改善。2020-2021年ROE分别为25%、21%。2021年在手现金64.3亿元，同比增长19%，经营性净现金流/净利润160%以上，处主流物企较高水平。应收款占收入比重处主流物企中下水平，物业费收缴率维持95%左右高位，体现较强应收管理能力。投资建议：投资建议：按募资金额及股份占比估算，万物

4、云发行市值预计为549.7-615.1亿港元，对应2021年PE为30.1-33.6倍，处可比公司中上水平。公司作为全国领先物业管理服务商，关联房企发展稳定，市场化拓展实力突出，聚焦深耕并强化科技赋能，有望凭借综合实力享受广阔市场空间，建议关注。风险提示：风险提示：1）房地产修复节奏低于预期风险；2）疫情反复、防控政策趋严风险；3）业务开展低于预期、应收款及商誉减值风险。核心摘要核心摘要2OWbWoWcZ9WjUmMnNtR9PbP6MtRpPsQoMeRqQuNiNmOrOaQnNwPxNnPqPxNmOsRContents02业务分析：布局聚焦市拓突出，科技化提升效率01公司概况：全国领先

5、的全域空间服务提供商03财务分析：管理费用率趋势改善，现金充裕应收管理高效04投资建议与风险提示中国领先的物业管理服务提供商中国领先的物业管理服务提供商4资料来源：公司公告，平安证券研究所 万物云为中国领先社区、商企、城市服务提供商。1990年万科企业物业服务业务部门作为引领者开始提供住宅物业服务，2001年万物云成立。历经三十余年发展，公司服务范围已由单一物业扩展至社区、商企和城市空间，并发展不同垂直业务领域，以满足各空间内客户不断变化需求。截至2022年6月30日，公司提供物业服务的住宅物业在管面积约7亿平米、物业及设施管理服务在管面积约1.4亿平米，处行业领先水平。万物云发展历程万物云发

6、展历程19901990年年19921992年年19961996年年20012001年年20112011年年20122012年年20182018年年20202020年年20212021年年万科企业物业服务部门率先于中国深圳天景花园提供住宅物业服务深圳市万科物业服务有限公司（万科企业附属公司）成立，并开始提供住宅物业服务万科企业物业管理部门在全国首次公开招标中赢得深圳鹿丹村项目万物云成立万物云成立；成为首批获得住建部颁发物业服务企业资质证书一级企业被中国物业管理协会评为全国物业服务企业综合实力百强第一名“幸福驿站”在万科蓝山花园首次亮相，引入引入增值服务增值服务公布“住宅商企“住宅商企两翼齐飞”两