世联行：2021年全国房地产市场上半年回顾与后市展望（36页）.pdf

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1、从上半年招拍挂住宅用地成交金额 TOP50 城市来看，长三角与大湾区这类此前显著量价齐升、去化较好的地区仍是最热门的竞争区域，溢价率普遍较高，上海、无锡、苏州相对低主要是地方政府限定的溢价率上限较低（上海、苏州均为 10%、无锡为 20%）。其他区域，福建、厦门、西安、重庆也是高溢价成交的热门城市，而部分看似溢价率不高的北京、成都是因为溢价率上限为 10%，另外 9 宗熔断的长沙、地王频频刷新的武汉等也都是房企争相拿地的热门区域。总体而言，在行业增量触顶、区域持续分化的后棚改时代，一方面针对房企融资收紧成为常态，另一方面收紧房贷、加码调控和补漏抑制投资客，除核心城市核心板块外，民众对于房价上涨

2、的预期正在消退，多数二线郊区、非核心城市群的三四线城市投资客已经出现锐减现象。因此，未来房企之间的竞争必然加剧，行业进入大整合时代，行业容错率大幅下降，未来更多的房企拿地将倾向于确定性，这将使得房企拿地会更聚焦。对于城市基本面好、新房量价表现好、人口净流入高的城市，由于安全性高、去化有保证，房企争抢将是常态。如上一节所述原因，从上半年房企在招拍挂拿地资金的分配上看，房企更倾向于去化有保障的一二线和强三线城市，加仓动作明显，在非核心城市群的三四线城市的仓位配置下降明显，占其总拿地金额的比重降至 15.4%。从 TOP30 拿地楼面价同比增长 34%来看，这也一定程度表明了，在当前形势下，房企更追

3、求确定性，拿地也更谨慎，普遍轻仓重质提升拿地标准。此外，从 TOP30 拿地房企的性质来看，呈现的另一特征是，国有房企大步进击，TOP30 拿地房企中占据 17 席，较去年再度增加 4 席，且其中大多数的拿地金额呈现出大幅增长的态势。毫无疑问，在行业追求确定性、投资范围更聚焦的阶段，资金成本显著低于民营房企的国有房企，将在土地招拍挂环节中，拥有天然成本优势，必然带来整个行业利润率下降，民营房企的破局关键或许在于，一方面培育优势，发力城市更新，另一方面，主动拥抱国有房企合作拿地。二季度，我国 GDP 同比增长 7.9%，根据 WIND 数据显示，此前主流金融机构一致性预期为 8.5%，总体略低于预期。7 月，中央全面降准 0.5 个百分点，超出市场预期，标志着此前货币政策收紧的趋势结束，但主要是为了应对 7 月集中到期的 4000 亿 MLF，并对冲后续将回落的出口、地产投资以及大宗大幅上涨对于中小企业的压力。我们认为针对房地产融资难以放松，强监管仍是常态。上半年，投资与社消零售的两年复合增速分别为 4.5%与 4.4%，两者均明显低于 2019 年上半年同比增速 5.8%和 8.4%。固定资产投资增长主要是严控地方隐性债务以及防止大宗进一步上涨之下，基建投资规模增长受限；而社消零售主要是民众因疫情影响，短期预防性储蓄大大提升，对消费起到一定程度抑制。