首批公募REITs系列研究合集V1.0：七一献礼开启中国REITs新时代（85页）.pdf

本文主要内容概括如下： 1. 战略看多首批公募REITs：首批公募REITs顺应政策导向，底层资产透明，皆为优质的基础设施项目。4%净现金流分派率要求隐含折价修复空间，资产成长性增强收益保障。首批公募REITs稀缺性凸显，高战配占比叠加锁定期限制，二级市场供给受限，彰显战略投资者乐观预期。 2. 投资指南：最大化SO，规避WT：国内首批封闭式基础设施证券投资基金正式启航，以SWOT分析法从四个角度三个立足点剖析公募REITs。发挥优势(Strengths)、克服弱点(Weaknesses)、利用机会(Opportunities)、化解威胁(Threats)。 3. REITs相关规则&定价方法：公募REITs的基金份额的发售公募REITs的战略配售对象中原始权益人或其同一控制下的关联方必须参与购买不少于发售数量20%的份额;基金管理人也可以选择符合基础设施基金询价对象规定的专业机构投资者作为战略配售对象。公募REITs的认购价格应当通过向网下投资者询价的方式确定。 4. 发售情况与投资者结构分析：首批9家公募REITs发售情况跟踪，现金认购下，信托、保险、银行资金优势明显。券商做市需求与保险资金风险收益特征要求，使得券商自营、保险资金成为本次网下认购的主力军。 5. 如何甄别REITs？公募型REITs的核心要义在于“公募”与“股权”，实现了基础设施投资领域从私募到公募、债权到股权、融资到资产管理的转变。 6. 公募基金缘何缺席首批公募REITs？公募REITs符合现行政策对于保险资金投资范围的要求。非FOF类公募基金投资范围受限于现行政策法规与自身基金合同约定，无法认购公募REITs份额。 7. 税务优化：公募REITs潜在红利：成熟市场中REITs相较于不动产享有更多税收优惠。国内REITs的相关税收政策可以在以下几个方面进行优化：1. 交易基础设施不动产时土地增值税的税负优惠；2. 运营与出售REITs基础设施不动产时所得税的税负优惠；3. 基础设施公募REITs涉及印花税的税负优惠；4. 对基础设施SPV项目公司适用高新企业的优惠税率。