2021年中国商办物业管理行业前景优化及商业模式分析报告（44页）.docx

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1、服务专业化程度高，高门槛构筑壁垒商办物业场景管理要求严格，存在高专业化门槛。住宅物业管理的服务主 要为“四保一服”，服务内容同质化，门槛较低，差异主要通过公司管理水 平体现，而商办物业作为人流密集的公共场所，相关物业管理服务涉及的 场景复杂，管理要求严格，1)清洁绿化方面，写字楼与商业物业的活动人 流量大，公用设施的使用频率高，垃圾产量大，工作频率更高，同时高空 外幕墙、餐厨垃圾处理等需要专业资质;2)在安保秩序上，同样由于人流 量大，失序可能造成公共安全事故，监控、出入安检、接待等具有更高的 要求，需要专业化的应对机制，同时写字楼涉及商务保密要求，对出入识 别记录等存在额外要求;3)设备维护

2、方面，商办物业的设备功率大、系统 复杂、使用频率高、事故风险大，日常需要频繁的检查维护;4)消防方面， 商办物业内部结构复杂，消防安全法规要求严格，需要制定应急疏散方案 并日常进行疏散演习。商办物业管理场景涉及公共安全、商务保密、专业 资质等内容，使其物业管理存在专业门槛，行业进入难度高，存在一定壁 垒。外拓：并购困局解决，外拓选择面扩大单盘成长性解决并购困局，外拓选择面增加。对于传统住宅项目而言，收 并购获取的项目质量相对关联方交付和招投标并不理想，原因在于收并购获取项目多数房龄较老，处在设施维护成本急剧上升的节点，同时收并购 项目相对业主组织度较低，签订新协议提价的难度高，在缺少收入增长来 源的情况下，盈利能力面临下滑。但对于商办项目而言，并购困局存在解 决方法，从单盘盈利模型来看，随时间推移，商业项目运营经验积累，租金收入增长可带动物管费提升(收并购的老盘多数位置条件较新盘更好， 存在提升潜力)，同时运营服务带来的收入也随运营水平提升，整体收入空 间弹性大，有更多机会消解设施维护成本上升的不利影响。因此，对商办 物业管理而言，收并购扩张存在较大的可行性，外拓的可选项较多，外拓 难度随之降低。