个人住房贷款利率是连接房地产市场与金融体系的核心价格信号。国盛证券研究报告显示，2025年2月个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1%，已连续三个月基本保持不变，是新发放房贷利率自2024年大幅下行后首次出现阶段性企稳。与此同时，居民贷款虽仍净偿还3891亿元，但同比少减2016亿元，居民去杠杆的斜率有所放缓。房贷利率企稳+居民贷款收缩趋缓，是否意味着居民部门信贷需求的底部正在形成？这对房地产市场回暖和银行零售业务复苏具有重要的前瞻意义。

个人住房贷款利率3.1%连续三个月不变，这一信号值得重视。回顾2023-2024年，房贷利率经历了持续快速下行——5年期以上LPR多次下调叠加首套房贷利率政策下限取消，新发放房贷利率从4.0%以上降至3.1%左右。2025年1-2月房贷利率止跌企稳，意味着：第一，在存量房贷利率调整和LPR多次下调后，新发放房贷利率与存量房贷利率的差距已大幅收窄，进一步下调的必要性降低；第二，当前3.1%的房贷利率已明显低于理财产品收益率和存款利率，继续下调对购房需求的边际刺激效果递减；第三，银行在净息差压力下对进一步下调房贷利率的意愿减弱，零售贷款定价已接近底线。房贷利率企稳有利于稳定居民对房贷成本的预期，减少“利率还会继续降”的观望情绪，对刚需和改善性购房需求的释放具有正面意义。

2月居民贷款净偿还3891亿元，但同比少减2016亿元，居民去杠杆的节奏有所放缓。具体拆解：居民中长期贷款减少1150亿元，同比多减112亿元（按揭需求仍偏弱）；居民短期贷款减少2741亿元，同比少减2127亿元（消费信贷边际改善明显）。同比少减2016亿元的结构中，短期贷款贡献了绝大部分（少减2127亿元），中长期贷款拖累112亿元。这意味着：消费信贷需求正在边际修复——居民短期消费贷款（信用卡、消费贷）的净偿还规模较去年同期明显收窄，与春节消费回暖、以旧换新政策刺激等因素有关。但按揭贷款需求仍疲弱——中长期贷款同比多减112亿元，反映房地产市场调整仍在进行，居民购房意愿尚未明显回升。从存款端看，2月居民存款增加6100亿元但同比少增2.59万亿元，居民储蓄意愿边际下降，资金从存款向理财、股市转移，但尚未大规模转化为购房需求。

房贷利率企稳对房地产市场的传导需要通过多个环节。第一环节是购房成本预期稳定——利率不再下降后，潜在购房者“等待利率更低”的观望心态减弱，入市意愿边际提升。第二环节是租金回报率与房贷利率的比价关系改善——当前百城租金回报率约2.0-2.5%，房贷利率3.1%，差距虽仍存在但已较2023年（租金回报率1.8%、房贷利率4.0%）明显收窄，房产作为资产配置的相对吸引力有所提升。第三环节是居民加杠杆意愿修复——从“去杠杆”到“稳杠杆”再到“加杠杆”需要时间，房贷利率企稳是居民信贷意愿修复的必要条件。从新房销售数据看，2025年1-2月30大中城市商品房成交面积同比增速仍在负值区间但降幅收窄，房贷利率企稳的效果需2-3个季度逐步显现。若房价预期趋稳，2025年下半年居民中长期贷款有望从净偿还转为净增加。

住房贷款利率企稳和居民去杠杆斜率放缓，为银行零售业务复苏提供了基本面支撑。2023-2024年居民贷款增速持续低于存款增速，银行零售业务（按揭、消费贷、信用卡）增长乏力，零售不良率有所上升。当前房贷利率企稳后，按揭贷款投放有望边际改善；居民短期贷款同比少减2127亿元，消费贷和信用卡业务正在经历“最差的时候已经过去”的阶段。从银行板块配置看，零售业务占比较高的招商银行、平安银行、宁波银行等有望率先受益于居民信贷需求的边际改善。但需注意，居民从“去杠杆”到“加杠杆”的转变仍需要房价预期、收入预期和就业信心的多维度支撑，零售业务复苏将是渐进过程而非V型反转。

表：居民贷款与住房贷款利率核心数据

指标	2月数据	变化趋势	含义
住房新发放贷款利率	3.1%	连续3个月不变	阶段性企稳信号
居民贷款增量	-3891亿元	同比少减2016亿元	去杠杆斜率放缓
居民中长期贷款	-1150亿元	同比多减112亿元	按揭需求仍偏弱
居民短期贷款	-2741亿元	同比少减2127亿元	消费信贷边际改善
居民存款增量	+6100亿元	同比少增2.59万亿元	储蓄意愿边际下降