开源证券保障房REITs专题报告深度拆解招商蛇口保租房REIT（180502.SZ）。基金底层资产为深圳南山区太子湾项目和林下项目，评估价值合计12.46亿元。截至2024年6月30日，租赁住房合计时点出租率96.59%，平均租金106元/平方米/月。项目2023年营业收入8328.42万元（+4.33%），净利润3062.01万元（+18.17%），预估年化分派率4.05%，P/FFO 32.30倍。

招商基金蛇口租赁住房REIT（180502.SZ）成立于2024年9月26日，上市于2024年10月23日，是保障性租赁住房类的契约型封闭式基金，存续期52年。基金管理人为招商基金管理有限公司，托管人为兴业银行股份有限公司，外部管理机构为招商伊敦。

基金采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构——投资人认购基金份额，基金认购“招商财富招商蛇口租赁住房1号资产支持专项计划”，专项计划持有林下及太子湾项目公司100%股权。基金管理团队经验丰富，团队成员均有5年以上基础设施项目投资/运营管理经验。外部管理机构招商伊敦荣获蝉联“2023-2024中国住房租赁企业综合实力TOP10”奖项。

太子湾项目于2019年11月建成，位于南山区港湾大道，距地铁2/8号线“蛇口港站”和12号线“太子湾站”约400米。项目主要包含1栋租赁住房（462套、可租面积2.51万㎡）及其配套商业（15套、897㎡）、地下车位182个。项目所在片区是南山区三大示范工程之一，重点布局电子信息、海洋金融、生物医药、港口物流等产业。

林下项目于2015年建成，位于南山区工业八路，距地铁9号线“南油西站”约600米。项目主要包含3栋租赁住房（465套、可租面积3.93万㎡）及地下车位320个。项目周边以传统住宅片区为主，居住氛围浓厚，1.5公里范围内分布有City花园城、沃尔玛等消费基础设施。

截至2024年6月30日，太子湾项目租赁住房时点出租率94.61%（462套已租442套），林下项目时点出租率97.85%（465套已租455套），合计租赁住房时点出租率96.59%。太子湾项目近三年平均出租率从91.77%提升至93.76%，林下项目维持在93.63%-98.31%之间。平均租金太子湾项目106.25元/平方米/月，林下项目106.18元/平方米/月。

2023年项目营业收入8328.42万元（+4.33%），其中租赁住房租金收入7648.24万元（+2.91%）、配套商业租金收入106.99万元（+224.61%），净利润3062.01万元（+18.17%），EBITDA 6327.83万元（+3.49%）。配套商业收入增长迅速，反映项目商业配套运营效率持续提升。

项目采用100%收益法评估，太子湾项目评估总价4.63亿元（单价17843元/平方米），林下项目评估总价7.83亿元（单价19921元/平方米），合计12.46亿元（单价19095元/平方米）。太子湾项目账面价值1.94亿元、评估增值率138.47%，林下项目账面价值2.19亿元、评估增值率256.95%。

按实际募集规模13.635亿元计算，预估年化分派率4.05%。P/FFO为32.30倍，处于保障房REITs品类25-35倍估值区间的中位水平。项目底层资产位于深圳核心区位，出租率和租金均呈稳健上升态势，为未来分派率提供了良好保障。

招商蛇口保租房REIT核心运营数据

指标	太子湾项目	林下项目	合计
租赁住房套数	462套	465套	927套
可租面积	2.51万㎡	3.93万㎡	6.44万㎡
时点出租率（2024.6.30）	94.61%	97.85%	96.59%
平均租金（元/㎡/月）	106.25	106.18	—
评估价值	4.63亿元	7.83亿元	12.46亿元
评估单价（元/㎡）	17843	19921	19095

招商蛇口保租房REIT的稀缺性体现在三个方面。资产端，深圳南山区保障房供不应求——公共租赁住房轮候库排队户数超48万户，每年供应仅6.5-8万套。区位端，太子湾和林下项目均位于南山区核心区位，周边产业园区和商务办公集聚，租赁需求旺盛、客群支付能力强。运营端，招商伊敦具有30余年酒店公寓运营经验，近三年项目出租率和租金持续提升，运营管理能力突出。

在“资产荒”环境下，招商蛇口保租房REIT约4%的分派率叠加资产增值潜力，对长期资金具有较强吸引力。随着社保金和养老金入市预期增强，优质保障房REITs的配置价值有望进一步凸显。