国信证券报告深度解析香港住房供需短缺的历史根源与制度成因。2021年香港人均套内居住面积中位数仅16平方米，远落后于深圳33㎡、新加坡30㎡、上海29㎡。截至2023年，香港仅53%的家庭居于私人永久性住宅，自有住房率约69%，31%的家庭居于公营租住房屋。香港住房始终紧缺的核心原因在于：供给端受到土地制度约束和开发商寡头垄断的双重制约；需求端人口增长、家庭小型化和经济腾飞持续推高住房需求。客观来看，房地产市场需求再大，如能相应增加足够供给也不一定会产生短缺——中国内地30年间人均居住面积翻倍至40㎡，证明供给端改革的有效性。

香港住房短缺体现在多个维度。人均居住面积——2021年香港人均套内居住面积中位数仅16㎡（私人住宅18㎡，分间楼宇6㎡），远落后于深圳33㎡、新加坡30㎡、上海29㎡、东京23㎡。香港房屋套均面积中位数40㎡，私人住宅套均45㎡，仍有3%居民居住的分间楼宇套均仅11㎡。自有住房率——截至2023年，香港仅53%家庭居住在私人永久性房屋，即使算上16%受资助自置居所的家庭也仅69%，其余31%居于公营租住房屋。对比中国内地，城镇居民家庭住房拥有率高达96%，即使在常住地房屋属购买或自建的占比也达73%。香港的房价收入比仍高达22，租售比约2%，房价虽较2021年高点下降27%，但住房可负担性仍是亚洲主要城市中最差的之一。

香港住房短缺的根本原因在于供给端受到双重制约。土地制度约束——1842年《南京条约》后，英国王室拥有香港全部土地所有权，土地使用权通过“公开拍卖、价高者得”的批租制度转让。1985年进入过渡期后，中英联合声明规定每年新批土地量不超过50公顷直至1997年，虽然1994年后弹性放宽，但住宅土地供应不足导致房价连年大幅跳升。香港土地面积小且地形主要为丘陵，适宜发展建房的区域稀少，政府一边填海、一边推动市区重建。开发商寡头垄断——1991-1994年间，TOP11房企建成的楼宇单位平均占每年私人住宅单位总数的75%，TOP5占63%，TOP3占50%。市场高度集中使各家楼盘开售时间默契错开、房源多批次推出，减少消费者比价机会。1994年1月至1996年5月，政府批准销售许可的住宅单位4万多个，截至1996年5月只供应了40%，其余60%未曾推出或留作内部认购。

需求端持续增长进一步加剧了供需矛盾。人口增长——1945年底香港人口约100万，1950年达200万，1960年达300万，1970年达400万，1980年达500万，1997年回归时约650万，2024年末达753万人。二战结束后香港进入蓬勃发展期，人口持续增长。家庭小型化——五六十年代香港出生高峰期人群在七八十年代逐渐进入结婚年龄，以一对夫妻为主的核心小家庭逐渐取代家族聚居的大家庭。香港家庭户均人数从1966年4.7人降至2021年2.8人，家庭户数从76万增至267万。经济腾飞——20世纪60年代末至90年代香港经济高速发展，实际GDP十年复合增速最高达9%，跻身“亚洲四小龙”行列，居民收入持续增长提升了住房支付能力。人口、家庭、经济三重需求叠加，使住房需求持续高企。

为缓解“房荒”，政府先后主导推出了一系列政策。1954年徙置大厦为近50万木屋区居民提供固定住所；廉租屋改善低下层居民居住条件；1973-1987年“十年建屋计划”建设22万个住宅单位；1976年“居者有其屋计划”以低于市值30%-50%的价格出售居屋；1987年“自置居所贷款计划”提供免息首期贷款。截至1997年，香港有一半人口居住在出租公屋和政府补助单位。但客观来看，房地产市场需求再大，如能相应增加足够供给也不一定产生短缺——中国内地从1990年代房改初期人均居住面积约20㎡，至2023年翻倍至40㎡，一线城市同样改善显著。香港对比内地的经验表明，增加有效供给、打破土地制度瓶颈、促进房地产市场竞争，是缓解住房短缺的根本路径。

表：各城市人均套内居住面积对比

城市/地区	人均套内居住面积（㎡）
深圳	33
新加坡	30
上海	29
东京	23
香港（私人住宅）	18
香港（整体中位数）	16