房地产行业杠杆水平正面临“被动抬升”的困境。东兴证券数据显示，2024H1板块净负债率83.48%（同比+7.98pct），剔除预收款后资产负债率68.97%（同比-0.62pct），现金短债比87.94%（去年同期122.39%，-34.45pct）。在资产价值持续下滑和债务刚性的双重作用下，尽管有息负债规模略有压降，但净负债率不降反升。现金短债比大幅下降至100%以下，行业短期偿债能力明显弱化。分所有制看，央企149.87%维持安全水平，地方国企88.89%跌破100%警戒线，民企44.40%严重不足，流动性风险仍是行业核心挑战。

净负债率从75.50%升至83.48%（+7.98pct），是“三道红线”指标中恶化最显著的指标。净负债率上升的核心驱动并非有息负债增加（有息负债同比-2.08%），而是净资产（现金+净资产的组合）的更快收缩。持续的亏损正在侵蚀净资产，而货币资金的大幅消耗进一步扩大了净负债的分子。

按所有制看：央企净负债率70.40%，地方国企86.30%，民企95.94%。央企维持在相对健康水平（<100%），地方国企已接近警戒线，民企净负债率接近100%，杠杆压力最大。民企虽然有息负债有所压降（-10.60%），但净资产和货币资金收缩幅度更大，导致净负债率被动抬升。

剔除预收款后资产负债率68.97%（同比-0.62pct），基本持平。总负债降幅（-11.43%）较大主要是预收款项随销售下行而减少，剔除预售款后的真实负债压力并未减轻。央企66.69%，地方国企66.14%，民企75.26%，民企仍显著高于安全线（70%）。

民企剔除预收款后资产负债率最高（75.26%），反映其表内负债规模相对净资产仍然偏大。地方国企虽略低于央企，但短期有息负债增速最高（+23.57%），债务结构正在恶化。资产负债率的真实压力需要结合债务期限结构来看，短期负债占比的提升使实际偿付压力大于账面数字所示。

现金短债比从122.39%降至87.94%（-34.45pct），是三项指标中下滑幅度最大的。行业整体已跌破100%的安全线，意味着短期有息负债的现金覆盖不足。大部分货币资金处于受限状态（预售监管资金、保证金等），剔除受限资金后的实际现金短债比更低。

分所有制看：央企149.87%维持安全水平，且显著高于100%安全线；地方国企88.89%，首次跌破100%警戒线；民企44.40%，严重不足。央企现金短债比是民企的3.4倍，反映出两类房企流动性状况的巨大差距。民企现金短债比不足50%意味着超过一半的短期债务缺乏现金覆盖，违约风险持续累积。

“三道红线”指标全面承压：剔除预收款后资产负债率虽有微降但基本持平，净负债率显著上升，现金短债比大幅下滑。行业整体杠杆水平未因缩表而改善，反而因资产端收缩更快而被动恶化。

行业若要重回健康轨道，需要“三条路径”同步推进：一是销售端企稳回升，恢复经营性现金流造血能力；二是资产价格企稳，遏制净资产持续缩水；三是融资端持续改善，以时间换空间消化债务压力。当前销售和资产价格仍在寻底过程中，现金短债比和净负债率的改善仍需较长时间，行业信用修复任重道远。

表：“三道红线”核心指标变化（2023H1 vs 2024H1）

指标	2023H1	2024H1	变动
剔除预收款后资产负债率	69.59%	68.97%	-0.62pct
净负债率	75.50%	83.48%	+7.98pct
现金短债比	122.39%	87.94%	-34.45pct