东北证券报告观察到地产多个维度呈现积极信号。2025年1-2月，83城新房成交与2024年基本持平，12城二手房成交同比上升50%。分层级看，三线新房市场已基本走完调整阶段，1-2月成交同比仅-4%，进入中枢震荡格局；一线二手房成交同比增42%，三线企稳在新房、一线企稳在旧房的结构性特征明显。分总价段看，上海300万以下刚需市场成交同比增116%，成交均价同比企稳，一线刚需市场呈现明显止跌迹象。

2025年春节前后，新房市场呈现前高后低表现。春节前四周83个城市新房成交面积1336万平方米同比+21%，春节后四周663万平方米同比-19.5%，考虑春节错位因素，2025年新房销售与2024年基本持平。从新房板块挤出的部分需求转移到了二手房板块，12个样本城市二手房1-2月成交面积约1130万平方米，同比上升50%，恢复节奏明显好于2022-2024年。

我国房地产市场真实需求的降幅已明显收窄。随着2024年四季度以来宏观政策逐步落地以及相关房企信用风险显著缓释，新房销售呈现企稳态势，二手房成交活跃度持续回升。

三线城市新房市场已基本走完调整阶段。扩大城市口径至83个数据较全的样本城市后，三线样本城市新房市场1-2月累计成交面积798万平方米，同比降幅仅-4%，绝对值已进入中枢震荡格局。三线楼市的新房市场呈现边际企稳信号，调整幅度显著收窄。

一线城市企稳主要体现在二手房市场。一线城市二手房成交恢复速度明显好于2022-2024年，1-2月成交面积同比上升42%。一线城市受新房供应结构影响，二手房市场更能反映真实需求变化，成交活跃度持续回暖为市场信心修复提供支撑。

从上海不同总价段二手房成交情况看，以300万以下为代表的刚需市场已逐步形成企稳预期。2025年1-2月，300万以下总价段二手房成交16028套，同比上升116%，同时成交均价同比保持企稳态势。北京、上海等一线城市虽尚未实现全面企稳，但刚需市场的结构性改善正在发生。

刚需市场率先止跌的逻辑在于：刚需购房者对价格敏感度高，经过前期价格调整后，部分房源已进入可承受区间，积压需求开始释放。刚需成交放量是市场筑底的前置信号，有望逐步向改善型需求传导。

当前楼市企稳呈现三个结构性特征：一是三线新房与一线二手房形成差异化复苏路径；二是刚需市场率先放量，成交均价企稳；三是二手房成交量增速明显快于新房，反映市场以存量房交易为主导。

展望后市，新房市场有望在二三季度迎来季节性回暖，二手房成交活跃度有望维持。但需关注房企信用风险演化、居民收入预期修复等不确定因素。整体看，房地产市场真实需求降幅已明显收窄，企稳信号正在增多。

2025年1-2月各线城市地产成交同比

城市层级	新房成交同比	二手房成交同比	企稳特征
一线城市	—	+42%	二手房率先企稳
三线城市	-4%	—	新房进入中枢震荡
上海刚需（<300万）	—	+116%	刚需率先放量