平谷租金降19%释放强劲需求、廊坊净吸纳49.8万㎡创新低、北京全市租金降6.7%——2026年上半年北京及环京仓储物流市场呈现出“以价换量、深度分化”的鲜明特征。CBRE这份报告从北京各子市场、廊坊、天津三地市场的供需结构、租金走势到需求来源，系统拆解了平谷如何通过深度价格调整激活跨区域搬迁需求、廊坊如何承接北京外溢分拨需求创下空置率新低，以及下半年88万平方米新增供应下的市场演进方向。

2026年上半年，北京仓储物流市场新增供应共计43.3万平方米，带动上半年净吸纳量跃升至33.6万平方米，已超出2025年全年总量的85%。以供应链及合同物流企业为代表的第三方物流作为上半年新增需求引擎，占总新租面积的61%；其次，汽配、医药等制造业需求稳中有升，批发零售类需求亦有表现。

全市空置率累计下降1.4个百分点至39.3%。全市上半年租金累计下降6.7%至每月每平方米33.4元。

各子市场去化表现分化。平谷受益于突出的成本优势，净吸纳量几乎相当于全市总和，本区新增高标仓需求（新设点、扩租、从外区或低标仓迁入）合计占新租成交总面积的99%。经过上半年累计降幅19%的调整，平谷当前租金比邻近北京子市场低45-55%，且接近或低于邻近环京子市场，在带动自身去化的同时，通过价格锚定效应向周边子市场传导下行压力。

因企业自身缩减及成本导向的退租发生在顺义空港、BDA、通州、密云子市场。马驹桥因其独特的区位优势（在城市物流保障方面具备显著的便利性和韧性），长期保持超低空置率，彰显了其作为优质稀缺资产在市场波动中的强大抗风险能力。核心子市场租金调整幅度相对可控，少数位于核心物流节点、拥有先进软硬件设施的优质项目，因其稀缺性及高效运营能力，仍能快速找到替代租户，租金韧性较强。

廊坊上半年累计新增供应17.7万平方米，得益于第三方物流（消费类）及批零类企业分拨需求的持续扩张，上半年累计净吸纳量49.8万平方米，空置率再创2021年中以来的新低，达到16.3%。能够有效承接北京外溢分拨需求的固安、广阳、北三县新租活跃度表现最佳。

天津市场上半年无新增供应交付，在第三方物流及本地制造业活跃带动下，净吸纳量经过上季度的负值后，上半年累计转正至9.5万平方米，空港、津南、静海新租表现最为活跃。

下半年北京预计将有88万平方米新增高标仓储设施在平谷、顺义以及房山子市场交付，供应高企致使京内市场承压持续加剧。平谷经过深度调整期后，未来租金下降空间有限，预计降幅将有所缩窄；在平谷的分流和低租金压力下，其他子市场租金将保持下探趋势。

同期廊坊及天津或将分别仅有8.4万及16.7万平方米新增供应在非核心市场交付，环京市场供需矛盾相对缓和，有望继续去化存量空置。京津廊全域议价空间扩大，是租户优化仓储网络的高性价比窗口期，有望引导更多需求流入并布局。

文章一Meta Description：CBRE发布2026上半年北京房地产市场报告：办公楼空置率六连降至17.8%、投资成交257亿元创五年新高、餐饮占零售需求49%、平谷仓储租金降19%释放需求、TMT占园区需求42%。

文章二Meta Description：CBRE发布北京办公楼市场报告：上半年零供应空置率六连降至17.8%、净吸纳量20.4万㎡、TMT与AI驱动增量需求、CBD中关村奥体领跑、租金累计降4.4%至218.4元。

文章三Meta Description：CBRE发布北京零售物业市场报告：餐饮占49%稳居首位、百货连续三季度退场、消费分层加剧、运动户外成品牌调改主力、空置率7.2%租金降0.8%。

文章四Meta Description：CBRE发布北京物流仓储市场报告：平谷租金降19%释放需求净吸纳几乎等于全市总和、廊坊净吸纳49.8万㎡空置率16.3%创新低、北京租金降6.7%、下半年88万㎡新供待消化。