华泰证券研究所报告指出，2024年保租房REITs单位租金走势显著优于市场水平，2024Q4平均单位月租金同比实现1.5%正增长，优于行业5.5pct。步入2025年，市场初现复苏迹象，1月重点城市租赁价格指数环比回升0.1%，保租房REITs租金修复趋势成板块走势关键变量。

2021Q4以来市场化住宅租金持续下行。2024Q4末50城住房租赁价格指数同比下滑3.9%，一线/二线/三线城市同比分别为-3.8%/-4.3%/-3.7%。2024年市场化租金在行业景气度下行中走低，保租房的定价优势及供应放量是重要原因。然而保租房REITs依然凭借相对价格优势及区位优势取得优于市场水平的租金表现，各项目2024Q4期内平均单位月租金同比实现1.5%正增长，优于行业5.5pct，体现了保租房在租金下行周期中的强抗跌属性。

各REIT单位租金走势略有分化。红土深圳安居四个项目租金同比增幅在-0.6%至+14.0%之间，其中保利香槟苑集中换租租金重定价获两位数增长。华夏北京保障房文龙家园提租带动同比+7.7%。中金厦门安居两个底层资产单位月租金同比分别增长3.1%和4.6%，体现较高市场竞争力。相比之下，华夏基金华润有巢两个项目单位租金同比分别下滑0.8%和5.7%，国泰君安城投宽庭分别为+0.5%和-1.3%。作为市场化运营程度较高的两只REITs，相对更受市场波动影响，但2024年4月城投宽庭通过户型升级推动江湾社区租金同比实现正增长。

2024年核心8城集中式公寓租金整体下行，其中成都、上海租金同比降幅较为显著。成都主要因较严的租金管控政策（每季度公布指导价）；上海下跌的主要原因在于保租房供应增速较高且主要在外环区域，对市场平均租金形成结构性下拉。相对而言，北京租金出现5.4%的正增长，主要原因在于北京保租房主要聚焦集体用地、供应存在约束，保租房增速低于市场化供给，结构性因素导致整体租金上涨。各城市租金走势的分化印证了保租房供应节奏对区域租金的重要影响。

步入2025年，市场初现复苏迹象。1月全国住房租赁指数有所回升，重点50城住房租赁价格指数环比上升0.1%。如果稳增长举措持续发力，我们预计对于保租房REITs而言，或将面临更为从容的行业环境。从租金修复的可持续性看，核心城市人口净流入趋势未改、新增就业回暖将是租金企稳回升的宏观支撑。从板块走势看，2024年保租房REITs价格上涨的核心动力在于降息周期下的估值提升，2025年若租金修复趋势趋于稳定，板块行情有望由估值驱动切换至基本面推动，租金修复斜率将成为最重要的边际变量。

| 城市 | 集中式公寓租金同比 | 主要影响因素 |

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| 北京 | +5.4% | 保租房供应增速低于市场化 |

| 上海 | 显著下降 | 保租房供应增速53%，外环区域集中入市 |

| 深圳 | 存量较高 | 2024年新增供应力度减弱 |

| 成都 | 显著下降 | 租金管控政策严格 |

| 杭州 | -0.6%~-3.3% | 保租房体量及增速均靠前 |

| 其他核心城市 | -0.6%~-3.3% | 行业景气度下行 |

来源：华泰证券研究所整理

综合来看，2025年租金走势将从三个维度影响保租房REITs投资价值：其一，租金修复将直接改善底层资产现金流，提升营收和EBITDA增速；其二，租金预期改善将提振市场对保租房REITs基本面的信心，驱动估值进一步修复；其三，在低利率环境下，租金企稳回升将巩固保租房REITs“类固收+”的资产配置属性。1月核心城市租金环比已实现回升，若这一趋势持续，保租房REITs有望迎来估值与基本面的双重驱动。我们看好保租房REITs稳健运营的持续性，叠加派息稳定性巩固其配置价值。