民生证券最新首次覆盖报告指出，星盛商业作为港股纯商业运营服务第一股，深耕大湾区形成“湾区双中心，一城双子星”战略布局，截至2024H1大湾区项目占比61.1%。公司2023年收入6.35亿元同比增长13%，毛利率52.5%保持高位。2023年派息率达70%持续回馈股东。在商业运营行业竞争加剧背景下，星盛商业凭借轻资产模式、灵活战略调整、稳健财务表现，有望穿越周期实现高质量增长。

星盛商业自2004年于深圳起步，2021年1月作为商服上市第一股登陆港交所。公司发展历经三个阶段：业务模式探索期（2004-2014）完成福田星河COCO Park等标杆项目；品牌体系成型期（2014-2018）完成COCO Park/City/Garden全产品线布局；全国化高速发展期（2018至今）开启华东与海西区域布局。

母公司星河控股提供坚实后盾。星河控股“三条红线”保持“常绿”，2021-2023年连续三年获AAA主体信用跟踪评级，评级展望稳定。2023年星河地产全年回款、销售额双双突破近300亿元，克而瑞操盘金额排第44位、权益金额第43位。星河控股开发及拥有的商业物业均由星盛商业运营，依托关联公司长期稳定合作，增长确定性较强。

截至2024年6月，公司合约管理物业覆盖全国21个城市共54个项目，其中33个部署在大湾区，占总数61.1%。合约建筑面积277万平方米中大湾区占151.1万平方米（54.5%）。已开业29个项目中深圳11个占比37.9%，大湾区已开业19个占总数的66.7%。已签约未开业25个项目中有15个分布在大湾区占60%。

公司已形成“湾区双中心，一城双子星”战略布局。2023年旗舰产品COCO Park首次走出深圳落子广州南沙和荔湾，并进军福建。公司荣登中购联“2023年度商业管理公司卓越榜”和“2023年度营销企划卓越榜”双榜单，2024年3月入选中指研究院2024中国商业地产运营十强企业。

公司通过委托管理服务、品牌及管理输出服务、整租服务三类模式提供商业运营服务。委托管理服务扎根深圳基本盘，2024H1收入2.1亿元同比+10.5%，毛利率57.9%。整租服务自2022年起加速拓展，先后落子嘉兴、厦门、无锡，2024H1收入0.61亿元同比+74.3%。品牌及管理输出服务轻资产低成本运营，毛利率75.2%维持高位。

公司战略因时而变，定期调整战略与工作计划。2022年强调“危机感、求变”与高质量扩张；2023年提出“123策略”即1件大事抓开业、2个聚焦、3项优化；2024年拓展为“1234策略”加入产品力、资源力、数智力、创新力要求。灵活的战略调整体现管理层对商业物业的深刻洞察与行业趋势的敏锐把握。

公司2023年全年股息每股0.12元同比+12.2%，派息率达70.0%，2024年上半年中期派息0.04元/股。2021-2024H1毛利率始终高于50%，净利率持续高于25%，在可比公司中稳定性最强。2023年以来净利率排名逆势提升，至2024H1位居第一。公司2023年累计同店销售增长18%，商场累计同店客流提升39%，出租率92.8%，合作商户增至5000家以上。

星盛商业三大业务模式对比

业务模式	2024H1收入	同比	毛利率	核心特征
委托管理服务	2.10亿元	+10.5%	57.9%	扎根深圳，轻资产高自主权
整租服务	0.61亿元	+74.3%	12.7%	扩张期，收入高增毛利率承压
品牌及管理输出	0.43亿元	-31.7%	75.2%	轻资产高毛利，结构优化中