广发证券发布《能源REITs系列报告（一）》，系统梳理了能源基础设施REITs的发展现状、回报表现与投资框架。报告指出，自2022年7月以来共有七支能源REITs上市，合计发行规模189亿元，总市值233亿元，底层资产覆盖天然气发电、光伏发电、陆上风电、海上风电、水电等多种类型。能源REITs一方面为电力运营商提供新权益融资渠道，另一方面为投资者提供稳定分红品种，上市以来年化回报率表现优异——工银蒙能清洁能源REIT年化回报率达138%（上市不足一年），中航京能光伏REIT年化21.0%，鹏华深圳能源REIT年化13.6%。券商自营和保险资金成为网下配售的重要参与者。

自2022年7月26日首支能源REIT——鹏华深圳能源REIT上市以来，至2024年12月共有7支能源基础设施REITs陆续上市。底层资产涵盖天然气发电（鹏华深圳能源）、光伏发电（中航京能光伏、华夏特变电工新能源）、陆上风电（中信建投明阳智能新能源、工银蒙能清洁能源）、海上风电（中信建投国家电投新能源）、水电（嘉实中国电建清洁能源）五种业态。

从发行规模看，七支REITs合计发行规模189亿元，其中中信建投国家电投新能源REIT发行规模最高（78.4亿元），鹏华深圳能源REIT（35.38亿元）、中航京能光伏REIT（29.35亿元）居中，其余4支在10-13亿元之间。截至2025年6月20日，总市值233亿元，在各类REITs中排名第五位，平均每支市值33亿元，位居第三位。

能源REITs战略配售比例均超过70%，远高于其他类型项目。原始权益人及关联方战略配售比例存在差异：中航京能光伏（54.3%）、华夏特变电工新能源（51%）、嘉实中国电建清洁能源（51%）、鹏华深圳能源（51%）原始权益人占比超过50%；中信建投国家电投新能源（34%）、工银蒙能清洁能源（34%）原始权益人占比34%；中信建投明阳智能新能源最低（20%）。战略配售锁定期长，与REITs底层资产的长周期运营相匹配。

网下配售投资者结构中，券商自营和保险资金占比较高。华夏特变电工新能源REIT券商自营占比达83%，为所有能源REITs中最高；工银蒙能清洁能源REIT和中航京能光伏REIT保险资金占比超过50%。REITs的长久期和强制分红特点十分契合机构自营和保险资金的投资需求。

能源REITs兼具债性和股性，且更偏股性，资本利得回报同样丰厚。上市较早的中航京能光伏REIT（2023年3月上市）总回报率46.6%（资本利得23.6%+分红22.9%），年化收益率21.0%；2022年上市的鹏华深圳能源REIT总回报率39.5%（资本利得5.2%+分红34.3%），年化收益率13.6%；2023年上市的中信建投国家电投新能源REIT年化收益率14.4%。

2024年上市的四支REITs虽上市不足一年，但资本利得已大幅上涨：工银蒙能清洁能源REIT资本利得71.4%（年化138%）、中信建投明阳智能新能源REIT资本利得41.5%+分红15.4%（年化63.2%）、嘉实中国电建清洁能源REIT资本利得66.9%（年化54.8%）、华夏特变电工新能源REIT资本利得53.7%（年化62.3%）。水电为底层资产的嘉实中国电建清洁能源涨势最好，受广东电价影响的鹏华深圳能源REIT涨幅较小。

广发证券建立三维度分析框架。现金流稳定性方面，电力项目收入取决于量价、成本和国补。风电、光伏、水电折旧成本占比高，可变成本较少；气电燃料成本占比较高。电量受利用小时数和消纳率影响，电价受省份政策/电力供需影响，成本中折旧/燃料/运维各有特点。

估值方面，七支REITs均采用收益法，折现率在8%-10%之间。水电项目折现率8.07%（最低），海上风电9.21%，光伏9.63%-9.77%，气电6.40%-8.40%。折现率越低估值越高，反映市场对不同资产经营风险的差异化定价。P/FFO估值从10.72倍到24.12倍差异较大，气电最低、海上风电最高。

原始权益人方面，七支REITs原始权益人主要为国内大型电力集团及产业上游公司，项目运营经验丰富，拥有大量可用于扩募的资产。北京能源国际1005万千瓦、上海电力2269万千瓦、深圳能源2011万千瓦，为后续扩募提供良好储备。

表1：能源基础设施REITs概况与回报表现

REITs名称	上市日期	发行规模（亿元）	底层资产	年化收益率
鹏华深圳能源REIT	2022-07-26	35.38	天然气发电	13.6%
中航京能光伏REIT	2023-03-29	29.35	光伏发电	21.0%
中信建投国家电投新能源REIT	2023-03-29	78.40	海上风电	14.4%
嘉实中国电建清洁能源REIT	2024-03-28	10.70	水电	54.8%
华夏特变电工新能源REIT	2024-07-02	11.64	光伏发电	62.3%
中信建投明阳智能新能源REIT	2024-07-23	12.82	陆上风电	63.2%
工银蒙能清洁能源REIT	2024-12-10	10.67	陆上风电	138%