东吴证券最新REITs深度报告显示，2025年REITs各板块表现显著分化。消费基础设施板块年初至今涨幅40.19%领跑所有板块，受益于消费环境持续改善和政策刺激落地；仓储物流板块+25.74%排名第二，得益于电商行业持续发展和供应链逐步修复；保障性租赁住房+19.65%、园区基础设施+19.13%、交通基础设施+17.95%、能源基础设施+16.41%。各板块在保持周期联动性的同时，差异化特征进一步凸显，为投资者创造了更多元化的配置机会。本报告从板块涨跌幅、驱动因素和换手率三个维度解析REITs市场结构性分化。

消费基础设施板块年初至今涨幅40.19%，在所有板块中表现最佳，过去一周上涨1.26%。该板块自诞生以来的优异表现主要得益于消费环境的持续改善和政策刺激的进一步落地。2025年5月社会消费品零售总额累计值203,171亿人民币元，同比增长6.4%，支撑消费基础设施REITs的租金和运营收入增长。消费类REITs因分红能力突出和成长性强，持仓占比持续上升，换手率较去年同期提高，显示出市场交投活跃、资金流动性良好。预计消费基础设施板块将继续保持领先表现，维持强劲增长势头。

仓储物流板块年初至今涨幅25.74%，位居所有板块第二，延续了年初至今的上涨趋势，显示出较高的市场认可度。该板块的增长潜力来源于电商行业的持续发展和供应链的逐步修复。2025年1-5月社会消费品零售总额累计值增长6.4%，支撑物流仓储需求。换手率方面，过去三个月的日均水平与去年同期基本持平，为市场中位数水平。虽然历史表现一般（自2021年9月30日以来累计涨跌幅16.25%，年化收益4.16%），但随着物流智能化和自动化水平提升，仓储物流板块有望进一步受益于行业升级带来的长期增长机会。

保障性租赁住房板块受政策支持推动，增长潜力可观。2025年央行设立3000亿保障性住房再贷款，推动商品房收储提速，一线城市租赁缺口持续，叠加REITs纳入社保投资范围，配置吸引力强。园区基础设施板块成长逻辑依赖于政府对高新技术产业的政策扶持，尤其是科技园区扩建和创新型企业加速入驻，尽管短期表现温和（年初至今+19.13%），但政策支持持续加码有望维持稳步增长。能源基础设施板块（+16.41%）因新能源转型提供支撑，随着技术进步加速，有望吸引更多资金关注。交通基础设施板块（+17.95%）表现相对平稳，2025年1-5月道路运输业固定资产投资累计同比下滑0.9%，缺乏强劲催化因素，短期内可能维持震荡格局。

各板块换手率呈现结构性差异。消费基础设施板块换手率较去年同期提高，资金流动性良好；保障性租赁住房换手率有所改善；能源基础设施换手率为市场平均水平；园区基础设施换手率增幅有限；仓储物流换手率基本持平。换手率的提升有助于价格发现和流动性改善，但尾部产品仍存在成交稀疏、价格波动大等问题。截至2025年7月4日，已上市的66只REITs中，53只过去一周收盘价上涨、13只下跌，日均换手率均值0.8%。板块分化格局下，建议重点关注消费基础设施和仓储物流板块的增长机会，同时关注保障性租赁住房的政策催化。

REITs各板块2025年初至今表现

板块	年初至今涨跌幅	核心驱动因素	换手率趋势
消费基础设施	40.19%	消费复苏+政策刺激	↑ 提升
仓储物流	25.74%	电商发展+供应链修复	→ 持平
保障性租赁住房	19.65%	3000亿再贷款政策	↑ 改善
园区基础设施	19.13%	科技政策扶持	↑ 增幅有限
交通基础设施	17.95%	缺乏催化因素	→ 基本持平
能源基础设施	16.41%	新能源转型支撑	→ 市场平均