海通证券报告聚焦新加坡建屋发展局运营模式。作为全国统一负责公共住房的核心机构，HDB以非盈利方式运营，2022年产生53.80亿新元净赤字，由53.89亿新元政府赠款全额覆盖。自1960年成立以来，政府累计赠款达483.6亿新元。HDB在2022年推出23659套BTO公寓（历史最大），发放21259把钥匙（同比增长42%），持续兑现"居者有其屋"承诺。

建屋发展局（HDB）是新加坡公共住房的总规划师和开发商，运营不以盈利为目的。HDB以福利价格为中低收入者提供公共住房，并从土地、财政、立法三方面获得政府支持。2022年，HDB在政府拨款前产生53.80亿新元净赤字（2021年为43.67亿新元），从政府获得53.89亿新元赠款抵消。自1960年成立以来，政府累计赠款达483.6亿新元。

除政府赠款外，HDB还通过政府低息贷款和发行中期票据融资。HDB从政府获得住宅发展贷款和抵押金融贷款，利率介于CPF利率与商业银行利率之间。截至2023年3月，HDB中期票据未偿总额约280亿新元。2022年HDB筹集51亿新元、赎回38亿新元固定利率债券。

2022年HDB新落成23782个单位（5年来最多），向房主发放21259把钥匙（同比增长42%），在建75499个BTO新公寓。2022年推出23659套BTO公寓为迄今最大供应量，包括2022年11月BTO销售发布会近10000套公寓。疫情影响的BTO项目预计2025年第一季度全部完成。截至2023年3月，在建项目平均等待时间约4.3年。

BTO供应结构上，首次申请家庭享有更高优先权，老年人至少40%两室灵活公寓预留，二次申请家庭预留不超过15%。2022年11月腾加、2023年2月裕廊西项目轮候时间约3.3-4年。几乎所有首次购房者被邀请在申请非成熟房地产公寓的3次尝试中预订公寓。

HDB向符合条件的购房者提供优惠利率住房贷款，目前固定为2.6%/年，远低于银行浮动利率。购房者先使用CPF普通账户和现金支付20%首付款，HDB提供最高80%贷款（转售公寓为转售价格或市场估值80%的孰低者）。支付首付款后可在CPF普通账户中最高存留20000新元，继续获得较高利率并用于偿还月供。

公共租赁计划（PRS）为低收入家庭提供大量补贴的租赁公寓。月收入800新元或以下的首次申请家庭，一室组屋月租金仅26-33新元，二室组屋44-75新元；月收入801-1500新元之间，一室租金90-123新元，二室租金123-165新元。极低租金确保最弱势群体获得基本住房保障。

HDB通过ROH、NRP、HIP和LUP等计划持续振兴城镇和公寓。2022年HIP升级33704套旧公寓，解决常见损耗问题。EASE计划已为108000多户家庭安装适老配件。电梯升级计划自2001年启动，惠及50多万户家庭。社区重建计划累计完成107个项目。

选择性整体重建计划已宣布82个地块，78个已完成。旧组屋处理方式包括：以补贴价卖给困难户、改造为78平米以上宽敞组屋（90%成本政府承担）、拆除重建为85-125平米新组屋。居民可选择回迁或领取市场价格补偿。三年翻新计划持续改善居住环境和居民财产价值。

表：新加坡HDB 2022年度运营核心数据

指标	2022年数据	同比变化
新落成单位	23,782套	5年来最多
发放钥匙	21,259把	+42%
BTO推出量	23,659套	历史最大
在建BTO	75,499套	—
净赤字（拨款前）	53.80亿新元	较2021年扩大
政府赠款	53.89亿新元	全额覆盖赤字
资本支出	109.8亿新元	—
累计政府赠款（1960年起）	483.6亿新元	—