华夏北京保障房首单扩募落地、4家REITs已发布扩募计划、多个项目积极申报——保租房REITs正进入加速扩容期。本文深度追踪保租房REITs扩募进展、资产质量与市场影响。

2025年6月25日，华夏北京保障房REIT扩募项目于上海证券交易所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目。新购入4个基础设施项目：北京房山朗悦嘉园项目、通州光机电项目、大兴盛悦家园项目、海淀温泉凯盛家园项目。

扩募后，华夏北京保障房REIT底层资产从2个扩至6个，覆盖北京海淀、朝阳、房山、通州、大兴5区，资产规模和区域分散度显著提升。从运营表现看，扩募项目在Q2营收中占比约五成，推动REIT单季度营收同比增长20.4%，EBITDA同比增长12.2%，扩募对派息增厚效果显著。

截至2025年9月15日，除华夏北京保障房已完成扩募外，另有4家保租房REITs已发布扩募计划：

红土深圳安居REIT（2024年5月31日公告）：拟购入深圳福田承福苑项目、南山区南馨苑项目、宝安区空港花园项目，均在首发项目同城。

华夏基金华润有巢REIT（2024年5月30日公告）：拟购入位于上海市的项目，具体资产待披露。

中金厦门安居REIT（2024年8月30日公告）：拟购入厦门林边公寓项目、仁和公寓项目。

国泰君安城投宽庭保租房REIT（2025年8月6日公告）：拟购入上海城投宽庭·浦江社区和城投宽庭·九星社区。

除已上市REITs的扩募外，新发REITs储备同样丰富：

已申报并获得反馈：建工住房服务有限责任公司（建信建邺家园租赁住房REIT），底层资产位于北京、上海和苏州。

已启动发行招标流程：上海临港集团（上海临港科技城D03-01地块保障性租赁住房）、青岛公共住房建设投资有限公司、天津泰达人才安居有限公司（天津滨海新区）、北京市昌平保障房建设投资管理有限公司、西安高新区保障房投资建设发展有限公司、贵阳市投资控股有限公司、雄安集团等。

准备阶段：万科集团（重点城市保障性租赁住房）、昆明安居集团（2个项目）、上海新黄浦实业集团（新黄浦·筑梦城梅陇租赁社区项目）等。

首发REITs预期现金回报率息差约112-115bp，扩募前后息差约30bp。一二级市场价差显著解释了投资者对一级市场参与热情远高于二级市场的原因。扩募后预期现金分派率较首发时期有所降低，但较二级市场定价仍有一定折让。

随着REITs市场规模进一步拓宽，市场活跃度有望提升。保租房REITs因其稳健属性获得资本市场青睐，也推动了板块规模潜在扩张空间。扩募有助于改善REITs的资产组合质量、提升派息水平，并吸引更多增量资金配置。