戴德梁行2021全球物流市场报告：英国年租金增长4.3%，中国增长2%

戴德梁行在2021年5月发布了《2021年全球物流展望》。随着2020年和近期对物流行业关注度的提高，报告重点关注该行业的主要驱动因素、近期市场表现和行业前景。

一、物流行业发展的驱动因素

1. 人口统计与城市化

世界人口越来越城市化，一半以上的人口(约41亿)生活在城镇。亚太地区在人口和经济两方面蓬勃发展，该地区目前占全球经济的36%，占世界人口的55%。据预测，到2030年，亚太地区将占全球GDP的40%，这得益于该地区城市的强劲增长，带来了新一轮中产阶级进入者。

预计对商品和服务的需求将猛增，供应链将需要跟上需求。因此，物流继续致力于寻找更有效的方式为人口众多的地区提供服务。

2. 通过技术解决劳工问题和ESG

一些市场，特别是整个欧洲的劳动力短缺，加上更加关注环境、社会和治理(ESG)优先事项，将迫使加速采用技术，以提高效率和透明度。同样，第三方物流(3PL)运营商的使用也将继续增长，因为它们为企业提供了更灵活和更灵活地满足消费者需求的机会。

3.电子商务扩张与增长

新市场进入者零售商往往放弃建立传统的零售平台，而是选择专注于建立自己的分销网络。这在亚太地区尤为普遍，该地区占全球零售销售增长的75%，在线销售增长率是全球平均水平的两倍，尽管亚太地区的增长率从9%上升至19%，而2014-19年世界其他地区的增长率为6%至11%。

图1：第三方物流每年收购额超过1亿美元(1999-2019)

二、全球物流市场动态

1.欧洲、中东和非洲

根据2020年底的数据，欧洲大部分主要物流中心的空置率继续呈下降趋势。荷兰和英国市场的空置率约为4%，鹿特丹、里昂、布拉格和布达佩斯的空置率徘徊在2%左右，这表明库存严重不足。此外，随着电子零售商和第三方物流公司物流足迹的扩大，其需求增加，抵消了2020年租户破产造成的空缺。

因此，英国市场的年租金增长最为强劲，平均增长4.3%。伦敦是欧洲最成熟的电子商务市场，在城市物流解决方案越来越普遍的西方次级市场，租金年增长12.5%。

同样的市场动态推动了德国5.6%的年平均租金增长，以及欧洲主要物流市场1-2.5%的稳定增长。

2.亚太地区

以当地货币计算，2020年至2021年，印度和东南亚主要市场的工业租金稳步增长，德里、胡志明市、加尔各答和河内的租金增幅均超过2.5%。澳大利亚的租金基本持平，而中国物流市场的租金则略有上涨（2%），这是由于网络购物需求的增长吸收了部分空置。

相比之下，新加坡和香港一直处于最大的下行压力之下，两者都受到出口需求疲软的影响。香港目前正面临着一些挑战，而且今年租金下降了10%。

表1：2020年第4季度全球仓库租赁排名

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数据来源：《戴德梁行：2021年全球物流展望》。