物管行业中报综述：业绩增速放缓行业分化凸显-220919（35页）.pdf

1、诚信|担当|包容|共赢分析师杨然分析师杨然执业证书编号：S0680518050002邮箱：2018.8分析师分析师 金晶金晶执业证书编号：执业证书编号：S0680522030001邮箱：邮箱：分析师分析师 夏君夏君执业证书编号：执业证书编号：S0680519100004邮箱：邮箱：研究助理研究助理 肖依依肖依依执业证书编号：执业证书编号：S0680121070010邮箱：邮箱：证券研究报告|行业专题2022年09月19日打造极致专业与效率打造极致专业与效率物 管 行 业 中 报 综 述：物 管 行 业 中 报 综 述：业 绩 增 速 放 缓，行 业 分 化 凸 显业 绩 增 速 放 缓，行 业

2、 分 化 凸 显 财务状况：财务状况：受疫情及房地产开发增速下行的影响，行业营收增速放缓受疫情及房地产开发增速下行的影响，行业营收增速放缓行业毛利率整体回调，上半年平均毛利率行业毛利率整体回调，上半年平均毛利率24%销管费率稳步下行至销管费率稳步下行至8.7%，控费增效见成效，控费增效见成效受毛利下滑等因素影响，归母净利润增速放缓受毛利下滑等因素影响，归母净利润增速放缓货币资金减少，较货币资金减少，较2021年末降低年末降低12.6%应收款大幅增长，各家物企积极抓回款应收款大幅增长，各家物企积极抓回款经营情况经营情况估值分析估值分析投资建议和风险提示投资建议和风险提示 eZvZfW8VsUgV

3、tXcVaQdN8OpNoOoMpNeRnNxOiNnPmM7NpPuNNZsQmRuOnPrR诚信|担当|包容|共赢3图表1：主要物企营业收入总计图表2：主要物企收入增速对比1.1受疫情以及房地产开发增速下行的影响，行业营收增速放缓受疫情以及房地产开发增速下行的影响，行业营收增速放缓 20222022年上半年受到房地产开发增速下行年上半年受到房地产开发增速下行、房企遭遇流动性危机以及疫情持续反复等不利影响房企遭遇流动性危机以及疫情持续反复等不利影响，物管行物管行业增速放缓业增速放缓。上半年15家重点上市物企共实现营收698亿元，同比增长36.1%，增速同比降低14.7pct。收入增速分化明显

4、，碧桂园服务、合景悠活和旭辉永升服务营收实现逆势增长，同比增速均在50%以上，主要依靠前期进行的多起收并购并表实现短期收入的快速增长；金科服务、建业新生活的收入增速较低，分别只有-0.8%和0.1%，主要因为非业主增值服务和社区增值服务受到房地产行业持续低迷以及经济下滑的影响，收入均出现大幅下滑。15家公司中仅华润万象生活、中海物业、旭辉永升服务收入增幅扩大，其余物企增速均有降低，降幅最大的是金科服务、融创服务和建业新生活。资料来源：公司公告、国盛证券研究所-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%碧桂园服务合景悠活旭辉永升服务新大正中海物业华润万象生活新城悦服

5、务保利物业绿城服务融创服务招商积余远洋服务卓越商企服务建业新生活金科服务2021H12022H10%10%20%30%40%50%60%020000400006000080000100000120000140000总营业收入（百万元，左轴）同比增速（%，右轴）诚信|担当|包容|共赢4图表3：15家物企物业管理服务收入及同比增速图表4：主要物企物业管理服务收入同比增速对比1.1物业管理服务延续高速增长，收入同增物业管理服务延续高速增长，收入同增47.3%基础物业管理服务收入延续高速增长基础物业管理服务收入延续高速增长，主要来自于行业在管规模持续扩大主要来自于行业在管规模持续扩大。2022年上半年

6、15家物企共实现物业管理服务收入（包括商业运营）458亿元，同比增长47.3%，增幅去年同期扩大15.2pct。其中合景悠活物业管理服务收入同比大幅增长144%，公司积极进行收并购和市场外拓，使得非住宅在管面积迅速增长81%，助力营收逆势增长，上半年非住宅物管及商业运营服务收入同比增长169%，占集团收入比重一年内从69%上升至50%。碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务基础物管收入也保持了较高增速，均在60%以上。卓越商企服务、绿城服务、招商积余基础物管收入增速较低，均在25%以内。资料来源：公司公告、国盛证券研究所0%20%40%60%80%100%120%140%160%合景悠活碧桂园服