【研报】建筑行业基础设施REITs专题系列报告（一）：REITs启航存量驱动增量服务国家基建战-20200506[16页].pdf

1、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 REITs 启航，存量驱动增量，服务国家基建战略启航，存量驱动增量，服务国家基建战略 建筑行业基础设施 REITs 专题系列报告（一）2020.5.6 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 罗鼎罗鼎 首席建筑分析师 S1010516030001 预计预计制约基建行业核心因素制约基建行业核心因素-资金来源将被资金来源将被 REITs 模式全面改变，行业进入存模式全面改变，行业进入存 量驱动增量的全新时代。企业层面，中短期看量驱动增量的全新时代。企业层面，中短期看通过通过盘活存量资产，改善资产负盘活存量资产，改善资产负 债表，龙头料将进一步提

2、升市占率债表，龙头料将进一步提升市占率;中长期转型运营是必由之路。推荐优质运营中长期转型运营是必由之路。推荐优质运营 资产比例较高，在不同细分领域或区域有望强者恒强，且运营能力提升值得期资产比例较高，在不同细分领域或区域有望强者恒强，且运营能力提升值得期 待的龙头企业：中国中铁、中国铁建、葛洲坝待的龙头企业：中国中铁、中国铁建、葛洲坝。 未来我国未来我国 REITs 料将以权益型料将以权益型 REITs 为主，并为主，并明确采用“公募基金明确采用“公募基金+单一基础单一基础 设施资产支持证券”的产品结构设施资产支持证券”的产品结构。4 月 30 日，中国证监会、国家发展改革委联 合下发关于推进

3、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的 通知（证监发202040 号）（下文简称通知或 40 号文），多次明确 提出发展基础设施领域 REITs 的重要意义，料将成为基础设施领域发展新阶段 的纲领性文件。 此产品结构在不扩募的情况下限制了并购扩张能力， 更加强调以 获取稳定现金流为主要目的。 对于资产投向严格限制， 80%以上基金资产持有单 一基础设施资产支持证券全部份额。从分红角度与国际惯例的 90%比例保持一 致，预计将提供较好的稳定回报率。同时，鼓励发起人将回收资金用于新的基础 设施和公用事业建设，重点支持补短板项目，形成投资良性循环。这将非常利于 建筑企业通过盘活存

4、量，进行增量投资的商业模式。 我国我国 REITs 料料将以将以基础设施作为主要底层资产，服务国家基建战略基础设施作为主要底层资产，服务国家基建战略。通知 中提到的重点地区与我们对未来基建重点发展的区域判断重合，再次印证了 REITs 将打通基建“投、融、管、退”闭环，以服务国家基建战略发展的判断。行 业方面两个文件略有不同，其中指引中提及了仓储物流，收费公路、机场港 口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施为核心，明确不 含住宅和商业地产。 通知提出了优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物 流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废 处理等污染治理

5、项目。 鼓励信息网络等新型基础设施， 以及国家战略性新兴产业 集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。 不同底层资产具有不同特点，估值料将分化。不同底层资产具有不同特点，估值料将分化。对底层资产的分析角度，我们可 以从稳定性、 运营性、 改造性三个方面着手。 具体看， 比如仓储物流和产业园区， 就在稳定性较好背景下，运营性、改造性均有提升潜力，因此兼顾股、债两种性 质，预计是相对更优的资产选择。而高速公路的则相对债性更强，其改造和运营 对应的提升空间一般，且其还受到运营期限影响，预计估值将相对更低。 运营重要性凸显。运营重要性凸显。文件中多次强调了专业化运营的重要性，预计这将使得建筑 企

6、业在之前更多关注项目建设主业的战略应该变化，如何打造运营和管理能力， 如何与专业的第三方机构竞争将成为重要战略考量。 对标国际大型建筑商的发展 史，由单一建设企业向基建运营平台发展是大势所趋。重视运营管理能力建设， 匹配 REITs 带来的模式革新，其实是为建筑企业的长期转型提供了路径和机遇。 风险因素：风险因素：REITs 推进低于预期，基建投资低于预期等。 投资策略。投资策略。预计制约基建行业核心因素-资金来源将被 REITs 模式全面改变，行 建筑建筑行业行业 评级评级 强于大市强于大市（维持维持） 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 业进入存量驱动增量的全新时代。企业层面，中短