恒隆地产（0101.HK）-港股公司研究报告：高端商业典范主动调改、经营稳步改善-251212（33页）.pdf

1、 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 上市公司 公司研究/公司深度 证券研究报告 房地产 2025 年 12 月 12 日 恒隆地产(00101)高端商业典范，主动调改、经营稳步改善 报告原因：首次覆盖 买入（首次评级）恒隆地产：聚焦核心商圈，打造高端商业典范。公司业务以投资物业租赁为主、物业销售及酒店为辅，业务布局在中国大陆及香港。公司 IP 聚焦在核心城市核心商圈，成为城市重奢典范，上海两大恒隆广场已成为地标建筑，坪效高位、租金稳定。2024 年公司营收 112 亿港元，同比+9%，2011-24 年 CAGR 增速+5%；内地 IP 租金、香港 IP 租金、香港开发、酒店分别占比

2、 58%、27%、13%、2%；过往营收稳步增长源于内地 IP 租金提升，2011-24 年 CAGR 增速+7%。25H1 公司营收 50 亿港元，其中 IP 租金占比 94%。IP 及酒店：积极调改，零售逐季改善，核心商场租金同比转正。（1）内地 IP：积极调改，零售逐季改善。截至 24 年末，公司内地 8 城有 10 个恒隆广场，总面积 227 万平，其中零售、办公楼分别占比 61%、33%。24 年内地 IP 租金 65 亿港元，同比-5%，2011 年以来CAGR 增速+7%；25H1 内地 IP 租金同比-2%。公司积极谋变，调改引入新品牌；目前前端指标租户零售额自 24Q3 已逐

3、季度改善，有望推动租金企稳回升，其中内地 10 个商场25H1 已有 7 个租金同比转正。未来杭州恒隆成为主要增量，总面积 39 万平，预计 25-26年落地。（2）香港 IP：市场景气度回升，营收降幅收窄。24 年香港 IP 租金 30.5 亿港元，同比-9%；25H1 同比-4%；其中零售、办公楼、住宅公寓占比分别为 59%、34%、8%。随着市场景气度回升，公司零售及住宅公寓租赁已持续转好。（3）酒店：规模较小，保持稳定经营。公司在运营酒店有沈阳、昆明 2 个酒店，25H1 营收 1.29 亿港元，同比+84%。此外，25Q3 开始以爱马仕、Prada、LVMH 为代表的重奢品牌营收强势

4、向上修复，重奢消费复苏态势良好，为公司高端商场后续运营改善奠定基础。财务及分红：财务稳健，分红比例 80%。截至 25H1，公司有息负债 548 亿港元，同比+3%；净负债率 33.5%，后续随着杭州恒隆逐步开业，资本承担将逐渐减少，净负债率有望边际回落；25H1 融资成本 3.9%，创近年新低。未来行业降息环境下公司持有业务价值有望得到重估。分红方面，2012-23 年年度股息保持在 33-35 亿港元，24 年业绩下滑导致年度股息下滑至 25 亿港元，但分红比例仍 80%，未来分红方式也有望恢复至纯现金分红为主。投资分析意见：目标价 11.7 港元，首次覆盖、并给予“买入”评级。公司聚焦核

5、心商圈，打造高端商业标杆；商场积极调改、前端零售逐季改善，核心商场租金同比转正；财务稳健，分红比例 80%，未来有望恢复纯现金派息方式。预计公司 25-27 年归母净利润 25.2、25.5、26.4 亿港元，同比分别为+17%、+1%、+4%，归母核心利润 28.9、29.2、30.0 亿港元，同比分别为-7%、+1%、+3%；PE 分别为 18、18、17 倍；目标价 11.7 港元，首次覆盖、并给予“买入”评级。风险提示：房地产调控超预期收紧，零售表现不及预期。市场数据：2025 年 12 月 11 日 收盘价（港币）8.95 恒生中国企业指数 8934.28 52 周最高/最低（港币）

6、9.48/5.58 H 股市值（亿港币）452.57 流通 H 股（百万股）5,056.65 汇率（港币/人民币）0.9093 一年内股价与基准指数对比走势：资料来源：Bloomberg 相关研究-证券分析师 袁豪 A0230520120001 陈鹏 A0230521110002 联系人 陈鹏 A0230521110002 财务数据及盈利预测 2023 2024 2025E 2026E 2027E 营业收入 10,316 11,242 9,915 10,066 10,412 同比增长率（%）-0.3 9.0-11.8 1.5 3.4 归属普通股东净利润 3,970 2,153 2,524 2,