【研报】建筑装饰行业基建REITs系列深度报告之二：借鉴篇~【境外REITs实践深度剖析】-20200520[63页].pdf

1、 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行行 业业 研研 究究 行行 业业 深深 度度 研研 究究 报报 告告 证券研究报告证券研究报告 建筑装饰建筑装饰 推荐推荐 ( ( 维持维持 ） 相关报告相关报告 装配式装修行业深度研究： 行 业变革将至，龙头乘风飞起 2020-05-17 本周观点：政策端继续加码， 看好装配式行情2020-05-17 基建数据周报：5 月前 2 周基 建申报同比增加 32.7%， 中标金 额同比增加 40.1%2020-05-17 分析师： 孟杰 S0190513080002 团队成员：孟杰、黄杨、蔡琨 投资要点投资要点 全球

2、市全球市场概况：场概况：2 万亿美元规模遍布成熟及新兴市场万亿美元规模遍布成熟及新兴市场。十三大市场规模突 破百亿，CR13高达 98%，近年来美国及亚太市场快速增长，显著拉动整 体，马太效应显著。26 个代表性市场市值占当年 GDP 和股市总市值的比 重的近五年平均值分别为 2.78%、2.64%。测算我国 REITs 市场容量可能 在 1.5 万亿规模以上，或可展望至 2.85.5 万亿区间。 区域市场概况：重点关注美国及亚太头部市场区域市场概况：重点关注美国及亚太头部市场。美国模式引领世界，税惠 推动繁荣，整体估值水平持续提升，近年来广义基建类 REITs 总回报率位 居前列、业绩增速较

3、快、估值空间具有想象力，市值占比达 44%。亚太市 场近年发展提速，在组织架构及税惠制度方面的本土化经验值得借鉴。 深度剖析五类合计深度剖析五类合计十十个个 REITs 案例案例。建议引入 P/FFO 等指标辅助分析， 重点关注 REITs 化对税率、现金流、分红、杠杆率等指标影响。深度剖析 狭义基建类的 AMT、 CCI， 数据中心类的 EQIX、 DLR， 自建仓储类的 PSA、 PLD，园区地产类的 ARE，医疗保健类的 PEAK，日本基建类的 IIF 以及 中国香港地产类的领展，分析总结： （1）底层资产体量较大，从使用率和 收费水平来看运营效益较优，租金收入占总营收比重均在 85%以

4、上； （2） REITs 模式能降低税负，例如 AMT 实施 REITs 化显著降低有效税率； （3） REITs 模式盘活资产、增加融资途径，能有效降低企业杠杆率，PSA 等龙 头负债率持续处于低位；（4） REITs 结合三净租赁等模式能降低运营成本、 提升有盈利能力； （5）REITs 模式下公司业绩和估值水平可能同步提升， 双轮驱动市值成长，以 DLR 为例，2013-2019 年 FFO、P/FFO、市值分别 从 6.4 亿美元、10.4 倍、63 亿美元增长至 14.5 亿美元、21.7 倍、250 亿美 元； （4）股权结构分散，但 Vanguard、BlackRock 等机构配

5、置较多。 借鉴境外实践经验，积极展望中国市场借鉴境外实践经验，积极展望中国市场。 （1）REITs 久经全球市场考验， 能拉动经济就业， 结合国内巨量沉淀资产和政策扶持， 前景可观；（2） REITs 兼有稳定股息和回报率优势， 在利率下行背景之中尤其契合长期资金配置 需求，随着交易机制完善有望培养一批领军投资机构； （3）国内先行发展 基建 REITs 较为适宜，在狭义基建、IDC、仓储、园区等领域均有可对标 成功案例； （4） 预期未来相关配套政策将逐渐完善， 交易过程将趋规范化， 部分重资产企业实施 REITs 化可降低税负和杠杆，加速规模扩张。 风险提示 风险提示：宏观经济下行风险、政

6、策落地情况不达预期、政策力度低于预期、融宏观经济下行风险、政策落地情况不达预期、政策力度低于预期、融 资环境未能好转资环境未能好转 title 基建基建 REITs 系列深度报告之二：借鉴篇系列深度报告之二：借鉴篇 【境外【境外 REITs 实践深度剖析】实践深度剖析】 2020 年年 05 月月 20 日日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 目目 录录 1、全球市场：2 万亿美元规模，遍布成熟及新兴市场 . - 6 - 1.1、绝对视角：十三大市场规模突破百亿，马太效应显著 . - 6 - 1.2、相对