1、Chinas New Economy Smart,Sharing and Green 1戴德梁行大中华区研究部您是否拥有完美的用户体验？2 PART 1 Executive SummaryChinas New Economy Smart,Sharing and Green 3第一章摘要 P04 P08 P110 P114 P14 P16 P32 P56 P74 P86 P96 2015）1984 年康涅狄格州哈特福特市的 The City Place Building这栋 38 层的写字楼于 1984 年竣工，据称是世界上首栋智能楼宇。这栋写字楼交付使用时，已安装并运行了先进的电信系统，自动化

2、办公系统，自动化监控系统和建筑设备管理系统。1999 年物联网（IoT）物联网这个词于 1999 年首次被提出，但在此之前物联网就已经存在了。物联网可以促进日常的数据交换，例如应用于建筑设备，传感器和装置。2003 年智能温控托马斯哈特曼发明了一种控制算法，用于监控特定空间里的温度。这种控制算法可以使温度控制在用户选择的温度范围内。这是提高用户舒适感的一项基本措施。2007 年iPhone 问世iPhone 手机的问世不仅对智能楼宇技术产生了影响，而且彻底改变了人类的生活，工作和娱乐方式。自动采光与传统的照明开关不同的是，自动采光系统利用房间内的光感应器，探测最佳亮度，并相应地调整照明系统。这

3、项技术在当时可节约 35%至 60%的能源。首个零能耗的写字楼位于加州圣何塞的综汇建筑设计有限公司（IDeAs）的总部是首个能够实现能源自产自消的写字楼。该写字楼的独创性特点包括节能 HVAC 系统（采暖，通风与空调系统），辐射地暖系统和电动水源热泵。34 主题 2 办公空间2009 年无线照明控制无线照明控制问世。如果感应器探测到一段时间内无用户活动时，这项技术可以自动关闭写字楼内的照明。2010 年iPhone 控制器从这时起，用户可将智能手机和平板电脑用作控制器，控制家电和商业地产设备。2013 年位于华盛顿雷德蒙的微软 88 Acres88 Acres 起初是希望改进和整合微软雷德蒙园

4、区写字楼的管理解决方案。如今，这个园区是世界上最智能的园区之一。2014 年阿姆斯特丹的前沿大厦前沿大厦号称是世界上最智能的写字楼，由 PLP 设计，由 OVG 房地产公司交付用户使用。2017 年位于慕尼黑的 Watson IoT 全球总部作为最先进物联网技术的发源地，Watson IoT 斥资 2 亿美元，在慕尼黑建造双子塔，使之成为全球最大的互联设备协作实验室。您是否拥有完美的用户体验？中国地产的体验式变革 3536 主题 2 办公空间智能办公建筑有何功能？就基本面而言，智能建筑传递的是便利的物业服务，包括企业增值服务，能源和运营服务，提高舒适度与生产力的服务，空间改造能力以及互联基础设

5、施服务。这些服务让用户能够以最低的成本提升生产力，同时在建筑的整个生命周期内产生最小的负面环境影响（图 22）。尤其是，这些便利的写字楼物业服务提高了用户和访客体验，包括：充足的照明；舒适的温度；令人满意的空气质量；恰当的安防措施；合格的环境卫生一栋建筑若要成为智能办公建筑，需要在建筑设计阶段或在建筑生命中期进行翻新时，增加智能技术，具体体现在，在建筑的有效生命周期内进行信息技术（IT）或更具体的物联网（IoT）技术升级。此项技术可使包括硬件和软件在内的各类建筑子系统连接起来，而这些子系统通常是独立运行的。连接之后，这些子系统便可以共享信息和数据，从而实现主动的建筑管理，提升建筑的整体性能。智

6、能办公建筑在技术的加持下能够将建筑结构与其功能联系起来，产生实用的信息和有效的结果。智能办公建筑可通过以下方式实现这一目标：连接楼宇的控制系统；利用技术连接建筑用户和访客；降低成本；实现环境可持续性发展；迈向未来，楼宇体验智能化发展。而且中国深圳的达实大厦已经实现了这一目标（详见图 23 和附录中的案例示范3）。通过实现这些结构与功能相连接的目标，智能办公建筑能够带来多项资产管理方面的增值收益，包括：优化预测性的维护；提升节能水平；实时设备、机器和装备的维修翻新与更换；提高项目的整洁度；资料来源：Acuity Brands，戴德梁行研究部服务企业增值服务能源及运营服务室内外互联基础设施服务提高