房地产行业2022年中报综述：央国企重估-220908（22页）.pdf

1、请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2022.09.08 央国企重估央国企重估 2022年年中报中报综述综述 谢皓宇谢皓宇(分析师分析师)白淑媛白淑媛(分析师分析师)单戈单戈(分析师分析师)010-83939826 021-38675923 010-83939827 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880521110001 本报告导读：本报告导读：央国企占据明显、且持续扩大的优势，民企加速收缩漏出部分市场，能够抢占市场的央国企占据明显、且持续扩大的优势，民企加速收缩漏出部分市场，能够抢占市场的二线央国企将是未来很长时间的最

2、大受益者。二线央国企将是未来很长时间的最大受益者。摘要：摘要：受资金压力影响，民企结算大幅放缓，营收下滑显著，而国央企几乎未受资金压力影响，民企结算大幅放缓，营收下滑显著，而国央企几乎未受影响受影响。1）从竣工端看，可比公司竣工下滑23%，完成全年计划的34%，较往常年份低 4pcts。2）样本公司营收 13%，其中央企增长 10%，国企增长9%，与前期销售复合增速基本相当，而民企下滑28%，远低于前期4%的销售复合增速，反映民企存在较大交付压力。3）由于结转降速，民企预售资金/营业收入大幅提升1.59，而央企和国企基本保持平稳，分别为 1.19、1.42。早期的高价地以及地产行业基本面的持续

3、下行，预计早期的高价地以及地产行业基本面的持续下行，预计2022年存货减值年存货减值准备计提规模继续增长准备计提规模继续增长。从已公布存货明细的重点房企看，2018-2021年累计计提数额最大的城市前五依次是佛山、天津、北京、成都、厦门。其中 2021年计提数额最大的城市前五依次是天津、佛山、南京、北京、成都。这些城市中，一线城市计提的主要是非核心区域和商住项目，部分二线城市在过去经历了高地价，后期由于房价的管制导致利润空间受挤压，部分二三线城市则是需求下行，同样带来项目去化和售价承受压力。考虑到 2022年房地产市场基本面大幅下行，且多数房企在 2017年以来下沉城市过多或者高价地获取过多，

4、因此预计 2022年全行业全年减值数额将继续增长。缩表速度过快，资产首次衰退。缩表速度过快，资产首次衰退。2022年上半年36家重点房企资产扩张首次减少，主要源于负债扩张首次净减少和权益扩张的减少。而造成房企毛利率和净利率双杀的，主要因素是：高价地被套，房企从 2018年便开始计提存货减值准备，之后每年计提都在创新高，到2022年上半年依然在大幅计提；联合营项目毛利率的下降以及项目结算进展变缓，造成上半年对联营企业和合营企业的投资收益同比下降了 49%；自2020年“三道红线”出台之后，房企通过引入股权融资、加大合作开发等方式降控负债。这种做法带来的最为直观的影响是少数股东权益的快速增长，且造

5、成少数股东对利润的大幅吞噬。综上，56%的重点房企毛利率下滑、83%的重点房企归母净利率下滑。房企继续降有息负债去库存，加快周转保现金。房企继续降有息负债去库存，加快周转保现金。一方面，进入2022年房企继续降杠杆缩表，重点房企有息负债规模持续缩减，同比下滑3%。由于融资红利和土地红利的消失，在降杠杆过程中，房企土储扩张速度放缓，尤其是表内土储几乎不再增长。另一方面，2022年上半年房企销售回款遇冷，表内外回款同比分别减少 23%、42%，因此房企加快盘活库存，因为在限价政策下以往赚取级差地租的模式被打破，而优秀的房企将享受管理红利。结构性信用扩张的机会利好二线央国企，作为板块内的超额收益来源

6、，受益中交地产、建发股份；此外资产荒逻辑在逐步兑现，推荐金融街、中新集团，受益中国国贸等，并持续推荐一线央国企。风险提示：融资调控超预期，导致缩表速度过快。评级：评级：增持增持 上次评级：增持 相关报告 房地产央企转正 2022.09.01 房地产信用新格局 2022.08.19 房地产 行业底部徘徊，资产荒开始兑现 2022.08.17 房地产 历史的记忆，社融和地产的不必然 2022.08.14 房地产实物量和信用，纾困均发力 2022.08.06 行业更新行业更新 股票研究股票研究 证券研究报告证券研究报告 房地产房地产 行业更新行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之