滨江服务：聚焦杭州10%高品质空间-220826（25页）.pdf

1、 证券研究报告证券研究报告 请务必阅读正文之后第请务必阅读正文之后第 24 页页起起的免责条款和声明的免责条款和声明 聚焦杭州聚焦杭州 10%高品质空间高品质空间 滨江服务（03316.HK）投资价值分析报告2022.8.26 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 我们认为，公司具有良好的区域深耕优势以及品质外拓能力，我们认为，公司具有良好的区域深耕优势以及品质外拓能力，5S 增值服务增增值服务增长空间大，同时滨江集团财务稳定，能够

2、与公司形成良好的战略协同。公司分长空间大，同时滨江集团财务稳定，能够与公司形成良好的战略协同。公司分红率高，当前股息率具备吸引力。我们给予公司红率高，当前股息率具备吸引力。我们给予公司 2022 年年 19 倍的倍的 PE 估值，对估值，对应目标价应目标价 35 港元港元/股，首次覆盖，给予“买入”评级。股，首次覆盖，给予“买入”评级。业绩增长稳定，股利支付率高。业绩增长稳定，股利支付率高。2022 年上半年，公司实现营业收入 8.3 亿元（YoY+40.6%），2019-2021 年 CAGR 达到 41.2%；2022 年上半年归母净利润 1.9亿元（YoY+31.2%），2019-202

3、1 年 CAGR 达到 67.5%。公司股利支付率高，2021 年共支付股利人民币 1.98 亿元，股利支付率约为 60%。我们预计公司2023E 股息率能够达到 7.6%。区域深耕，聚焦杭州。区域深耕，聚焦杭州。截至 2022 年中期公司杭州市在管面积为 2,295 万平方米，占全部项目比重 64.8%。杭州市场广阔，我们测算（测算过程见正文）公司当前在杭州市场市占率 4%，未来几年随着关联方交付和第三方外拓，公司在杭州目标市占率有望走向 10%-15%。物业管理公司的规模经济，无论是业态协同还是增值服务培育，主要存在于区域层面。杭州作为一个特大城市，足以诞生出行业瞩目的空间服务企业。而且，

4、公司定位中高端，这部分空间所能容纳的基础物管、家装、租售等业务含金量，应该要远超其他一般城市空间。关联方财务良好，交付稳定。关联方财务良好，交付稳定。公司 2022 年上半年新增在管面积中来自于关联方的比例为 27.3%。滨江集团是高信用的头部开发企业，2019-2021 年的销售额CAGR 达到 22.8%，2022 年上半年位列克而瑞中国房地产企业销售排行榜第13 位，相比去年同期排名大幅前进 9 位，伴随这些房屋的交付能够有效支持滨江服务的发展。此外，2022 年上半年，滨江集团共获取优质土地 29 宗，其中杭州地区获取土地 28 宗，杭州新增规划建筑面积约 270 万平方米，这部分新增

5、土储也将在未来供给滨江服务。品质外拓成果显著，在管面积内生增长。品质外拓成果显著，在管面积内生增长。公司 2022 年上半年新增在管建筑面积约 550 万平方米，其中第三方约为 400 万平方米，占比为 72.7%。公司第三方拓展盘质量不低，2022 年上半年在第三方存量占比提升至 52.0%的情况之下，全公司综合物业费依然能够达到 4.28 元/月/平方米，处于行业领先位置。我们认为，公司在浙江区域具备一定的品牌知名度和美誉度，有望继续通过第三方拓展实现规模的扩张 5S 增值服务成为增长引擎。增值服务成为增长引擎。2022 年开始，公司将以 5S 增值服务为重点，大力拓展业务。2022 年上

6、半年，公司 5S 增值服务收入为 6,129 万元，同比增速为-6.6%，主要受到短暂疫情影响，毛利占比为 16.7%。不过我们预计公司硬装和软装合同将在远期贡献较大的营收和利润来源。风险提示：风险提示：局部疫情反复导致的成本上升等风险；公司外拓不及预期；公司硬装服务及软装服务开展不及预期；公司现阶段股票交易清淡，存在流动性风险；合约面积交付不及预期的风险；非业主增值服务增速下滑的风险。投资建议：投资建议：稳中有进、稳中有进、聚焦杭州的中高端物业服务商。聚焦杭州的中高端物业服务商。我们认为，公司具有良好的区域深耕优势以及品质外拓能力，5S 增值服务增长空间大，同时滨江集团财务稳定，2022 年