1、 请阅读最后一页的重要声明！央企龙头稳中求进，长期主义穿越周期央企龙头稳中求进，长期主义穿越周期 中国海外发展中国海外发展(0068800688)证券研究报告 房地产开发/公司深度研究报告/2025.10.23 投资评级投资评级:买入买入(首次首次)核心观点核心观点 基本数据基本数据 20252025-1010-2222 收盘价(元)13.87 流通股本(亿股)109.45 每股净资产(元)35.32 总股本(亿股)109.45 最近 12 月市场表现 分析师分析师 房诚琦 SAC 证书编号：S0160525090002 分析师分析师 何裕佳 SAC 证书编号：S0160525090001 分

2、析师分析师 陈思宇 SAC 证书编号：S0160525090008 相关报告相关报告 央企背景筑根基，多元业务显韧性：央企背景筑根基，多元业务显韧性：公司是背靠中建集团的央企，深耕房地产 40 余年，构建“不动产开发、城市运营、创新业务”三大产业群。2025年上半年总营收 832.19 亿元，房开业务营收同比-4.97%，商业物业运营营收持续增长，同比+0.11%，显运营韧性，多元业务协同效应渐显。深耕高能级城市，销投融不断优化：深耕高能级城市，销投融不断优化：2025 年 1-9 月，合约销售额 1705.0亿元，同比-14.3%；新增权益购地额 766.3 亿元，同比+312.7%，一线城

3、市占比 73%。截至 2025 年上半年，土储总建面为 2693.2 万方，其中一线城市占比约 25.3%；平均融资成本仅 2.9%，处行业最低区间；剔除预收款后的资产负债率 45.7%，净负债率 28.4%，现金短债比 4.9 倍，均大幅高于三道红线的要求，财务稳健。商业运营韧性凸显，全周期运营破局：商业运营韧性凸显，全周期运营破局：2025 年上半年购物中心租金同比+5.4%、成熟期出租率维持 96.2%的高位；2024 年写字楼收入 35.7 亿元，同比+4.08%，运营韧性足。2025 年 9 月 23 日首单商业 REIT 正式获批，稳步构建全周期资产管理能力，释放商业资产价值。投资

4、建议：投资建议：公司行业龙头地位稳固，凭借核心城市布局、稳健财务状况及优质运营能力，在行业调整期展现出强大韧性。其房地产开发业务稳居行业前列，投资力和产品力俱佳；商业物业运营业务构筑第二增长曲线。我们预计公司 2025-2027 年归母净利润为 157.1、166.7、174.9 亿元，对应 PE 为8.9、8.4、8.0 倍。首次覆盖，给予“买入”评级。风险提示：风险提示：房地产市场持续承压；土地市场竞争激烈；办公及消费需求不及预期。盈利预测盈利预测 Table_FinchinaSimple 币种(人民币)2023A2023A 2024A2024A 2025E2025E 2026E2026E

5、 2027E2027E 营业收入(百万)202,524 185,154 190,397 194,236 196,161 收入增长率(%)12.31-8.58 2.83 2.02 0.99 归母净利润(百万)25,610 15,636 15,710 16,673 17,486 净利润增长率(%)10.08-38.95 0.48 6.13 4.88 EPS(元)2.34 1.43 1.44 1.52 1.60 PE 5.41 7.98 8.89 8.38 7.99 ROE(%)6.87 4.11 4.03 4.17 4.26 PB 0.37 0.33 0.36 0.35 0.34 数据来源：win

6、d 数据，财通证券研究所（以 2025 年 10 月 22 日收盘价计算）-21%-11%0%10%21%31%中国海外发展恒生指数房地产开发 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 公司深度研究报告/证券研究报告 内容目录内容目录 1 1 领潮前行的行业龙头及标杆领潮前行的行业龙头及标杆 .4 4 1.11.1 公司在房地产领域深耕公司在房地产领域深耕 4040 余载余载 .4 4 1.21.2 背靠中建集团，具备央企背景背靠中建集团，具备央企背景.4 4 1.31.3 公司构建“三大产业群”协同发展格局公司构建“三大产业群”协同发展格局 .5 5 2 2 销售显韧性、投资聚核