贝壳：在周期中持续成长和服务者坚定同行-220824（18页）.pdf

1、 证券研究报告证券研究报告 请务必阅读正文之后第请务必阅读正文之后第 17 页起的免责条款和声明页起的免责条款和声明 在周期中持续成长，和服务者坚定同行在周期中持续成长，和服务者坚定同行 贝壳-W（02423.HK/BEKE.N）投资价值分析报告2022.8.24 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 张全国张全国 房地产和物业服务行业联席首席 分析师 S1010517050001 陈聪陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 许英博许英博 科技产业首席 分析师 S1010510120041 廖原廖原 互联科技融合 分析师 S1010522030004 在

2、二手房领域，公司强调盈利更胜规模、持续优化组织架构，做精细化管理，在二手房领域，公司强调盈利更胜规模、持续优化组织架构，做精细化管理，推动店效提升和区域布局更趋合理；在新房领域，公司进一步压缩应收规模，推动店效提升和区域布局更趋合理；在新房领域，公司进一步压缩应收规模，充分计提坏账，增加快佣，持续狠抓回款；在新业务领域，公司战略重视业务充分计提坏账，增加快佣，持续狠抓回款；在新业务领域，公司战略重视业务稳定性更好的整装大家居板块。更重要的是，公司管理层真正深入一线，听服稳定性更好的整装大家居板块。更重要的是，公司管理层真正深入一线，听服务者的声音，提升贝壳作为赋能服务者尊严平台的独特竞争力。我

3、们看好公司务者的声音，提升贝壳作为赋能服务者尊严平台的独特竞争力。我们看好公司在在 2022 年三季度开始单季扭亏为盈，此后收入和业绩持续提升年三季度开始单季扭亏为盈，此后收入和业绩持续提升。在周期波动中成长的赛道，和服务者同行的组织。在周期波动中成长的赛道，和服务者同行的组织。2022 年二季度公司新房GTV2,227 亿元，同比下降 55.3%，存量房 GTV3,935 亿元，同比下降 39.6%。身处交易服务赛道，必受房屋销售市况影响。但这又是一条成长的赛道，中国的房屋换手率分城市趋势向上，新房业务快佣比例和回款质量趋势性上升，整装家居业务蓝海广阔，同“一体”高度协同。每一次房地产市况调

4、整都令贝壳组织更加强韧。2022 年二季度起公司管理层悉数深入一线，和服务者同行，为平台持续赋能服务者积累经验。竞争格局进一步改善，坏账计提基本结束。竞争格局进一步改善，坏账计提基本结束。地产周期基本见底，销售复苏存量房领先于新房。2022 年 8 月至今（08.01-08.23），我们跟踪的样本城市二手房成交 5.2 万套，同比增长 24.6%。行业中劣质服务商快速出清，公司竞争实力更为稳固。公司已充分计提应收坏账跌价准备，也有效精简了组织，压实了一体业务管理和营销费用。我们认为，公司从 2022 年三季度起会重新回到单季盈利，单季度营收和盈利能力将趋势性上升。我们测算，我们测算，常态化之下

5、，公司达到盈亏平衡的常态化之下，公司达到盈亏平衡的 GTV 水平约水平约为为 6,700 亿元，且有亿元，且有望进一步动态改善。望进一步动态改善。公司最近一个季度重新审视规模和盈利的平衡，未来还可以通过调整门店布局城市，提升单店绩效等做法，控制公司盈亏平衡线。我们测算，在 2022 年 3 季度起相对常态的环境之下，公司盈亏平衡线在总 GTV 单季 6,700 亿元，8,000 亿元的 GTV 或将带来约 10 亿元的营业利润。发展整装家居业务是贝壳成长的必选项。发展整装家居业务是贝壳成长的必选项。短期而言，如果公司不涉足整装家居业务，不仅会在账面节约下更多此前用于收购的现金，也会在单季度增加

6、更多利润。但我们坚信，整装家居业务是值得公司投入大量资源布局的。业务层面，一体业务对整装家居业务的导流效应明显，从整装切入家居新零售的规模经济明显。团队层面，我们相信只有去爬新的山，打新的仗，组织的能力才能不断提升，商业组织不能停留下深厚壁垒后面，坐享历史形成的红利。风险因素：风险因素：部分城市疫情反复，部分城市门店经营不能恢复正常的风险。公司两翼业务实现净盈利尚需时日。对服务者好的平台日新月异。对服务者好的平台日新月异。在二手房领域，公司强调盈利更胜规模、持续优化组织架构，做精细化管理，推动店效提升和区域布局更趋合理；在新房领域，公司进一步压缩应收规模，充分计提坏账，增加快佣，持续狠抓回款；