贝壳研究院：2022北京住房租赁职住平衡评价报告（16页）.pdf

1、 引引 言言 居住、工作、游憩、交通是雅典宪章对城市四大功能的定义，历经近百年，其思想对今天的现代城市运行发展状况研究依然有着深刻影响。“职住”作为城市核心功能，直接决定了城市运行成本，更是从人的视角审视城市空间绩效、功能布局结构的有效路径。职住平衡水平是居住、就业、交通三大系统在空间及功能相互影响与配合的综合结果。对于租赁人群而言，由于租房比购房在区位选择及更换方面更具灵活性，其平衡度理应更高、极端通勤比例应当更低。“租赁职住平衡”“租赁职住平衡”或其反面或其反面“租赁职住分离”“租赁职住分离”，在，在城市“就业机会”城市“就业机会”空间结构相对固定的情形下，空间结构相对固定的情形下，更大程

2、度上反映了更大程度上反映了“租房机会”即“租房机会”即城市租赁住房供给侧存在的城市租赁住房供给侧存在的问题。问题。贝壳研究院围绕个体观测对象，以可逐一匹配的就业及居住位置的合理性评价为出发点，构建租赁租赁职住平衡指数（职住平衡指数（Tenants Job-Housing Balance Index），以住房消费全生命周期的始点即“租住”为观察对象，通过指数设计、重点城市指数测算，并聚焦北京市，进行分行政区、分商圈测算及典型商圈特征分析，快速刻画出租赁职住矛盾突出的空间区域，全面展现北京租赁人群的职住平衡水平的图景。目目 录录 一、贝壳租赁职住平衡指数.1 二、城市篇.1 城市职住平衡指数与承载

3、人口规模呈负相关.1 北京 85 万租房人每日单程通勤距离超 20 公里.2 三、城区篇.3 职在石景山租得最近，近 8 成职住距离80%的城市共计 13 个，以太原、石家庄、长春、济南为代表；平衡度在 70-80%之间城市共计 8 个，包括武汉、天津、杭州等；平衡度70%的城市为上海、北京。结合城市规模等级来看，随城市规模等级上升，职住平衡指数显著下降。超大城市职住平衡指数平均值 72.14%，显著低于特大城市（79.67%）7.54 个百分点，更低于大城市职住平衡指数的平均值（83.47%）近 11.33 个百分点。结合重点城市城区常住人口规模来看，职住平衡指数与城区常住人口承载规模呈现显

4、著 1列入中央财政支持住房租赁市场发展试点城市：北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都、天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁（数据缺失）、西安 2 负相关关系，以城区常住人口规模为自变量、职住平衡指数为因变量，回归结果较为显著（R2=71.47%）。可见城区承载常住人口总量越高，职住运行压力越大，职住平衡指数越低城区承载常住人口总量越高，职住运行压力越大，职住平衡指数越低；城区承载常住人口规模越小，城市职住运行压力较小，城区承载常住人口规模越小，城市职住运行压力较小，职住平衡指数越高职住平衡指数越高。图：重点城市职住平衡指数图 数据

5、来源：贝壳研究院 北京北京 8585 万租房人每日单程通勤距离超万租房人每日单程通勤距离超 2020 公里公里 北京城区常住人口规模以 1775 万人排名第二位，职住平衡指数职住平衡指数 65.33%，重点城市排名，重点城市排名中中末位末位，超六成租房人，超六成租房人职住距离在职住距离在10km以内以内，同时，同时职住距离职住距离20km以上比例以上比例仍仍高达高达 11.4%，按全市租赁总人口按全市租赁总人口 750 万测算，万测算，约约有有 85 万万租房人租房人每日每日单程通勤距离超单程通勤距离超 20 公里公里。结合职住距离与租金关系测算发现，租房位置每距离工作地点远租房位置每距离工作

6、地点远 1km，月平均租金月平均租金可省可省 142 元。元。在新一轮城市总体规划中，对北京提出人口总量上线、生态控制线、城市开发边界三条红线的硬约束，叠加历史文化名城保护体系的诸多开发限制，对聚集四大中心定位于一身的北京市来说，无疑对职住平衡改善提出了不小的挑战。3 三、三、城区篇城区篇 职职在在石景山石景山租得最近，租得最近，近近 8 8 成职住成职住距离距离 1 10 0kmkm 分行政区来看，外围城区职住平衡指数基本高于平均水平，石景山区因其深厚的职住一体化产业基因，职住平衡指数水平最高，达76.65%，其次为丰台区，职住平衡指数接近69.61%。通州区、昌平区、大兴区职住平衡指数分别